Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR)

Le premier axe de la loi ALUR porte sur l’amélioration des rapports entre locataires et propriétaires.

Contrats de bail, états des lieux, diagnostics techniques, pièces justificatives et honoraires des agents immobiliers font désormais l’objet d’un cadre précis et obligatoire. Pour  garantir un niveau de prestation  dans les logements loués en meublé, la liste des éléments minimum que doit comporter le mobilier est définie par décret. La définition de la location meublée de courte durée, notamment touristique, est, elle aussi, clarifiée.

La loi délimite également les zones tendues dans lesquelles le délai de préavis imposé au locataire pour quitter son logement est réduit à un mois. Au moment de la fin du bail et de la sortie des lieux, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois.

Les droits des occupants d’un logement sont renforcés dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre juste après l’avoir acquis

Ressources

• Zone tendue pour réduction du préavis : l’article 1 du  Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015  
• Modèle type de contrat de location : décret du 29 mai 2015
• Modalités de l’état des lieux : décret du 30 mars 2016
• Pièces justificatives exigibles du candidat à la location et de sa caution : décret du 5 novembre 2015
• Mobilier dans les locations meublées : décret du 31 juillet 2015

La loi ALUR prévoit de cibler l’encadrement des loyers dans les zones à forte tension

A noter : Initié par la loi Alur en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été remplacé par une expérimentation, pour une durée de cinq ans, qui figure désormais à l’article 140 de la loi Elan. L’expérimentation peut être mise en œuvre dans les zones tendues, à la demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, de la commune de Paris, des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence. Avec la loi Elan, l’encadrement des loyers est désormais expérimental.

La régulation des professions immobilières est affirmée à travers la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Sur proposition du CNTGI, un décret fixe un code de déontologie qui liste les règles de bonne conduite que doivent appliquer les des titulaires de la carte professionnelle, faute de sanctions. Les sanctions disciplinaires vont du blâme à l’interdiction définitive d’exercer.

La procédure de délivrance de la carte dont les professionnels de l’immobilier doivent être titulaires pour exercer leur activité est simplifiée, par décret. La carte est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie territoriale.

L’adaptation des métiers de l’immobilier aux mutations du secteur est encouragée par des actions obligatoires et régulières de formation continue.

Les pratiques de marchands de listes sont également encadrées pour éviter l’achat de listes de logements qui ne seraient en réalité plus disponibles puisque déjà loués ou vendus via un autre intermédiaire.

Ressources

• Encadrement des loyers : Décret du 10 juin 2015
• Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière : voir le décret publié le 25 juillet 2014
• Pour en savoir plus : lire l’article sur le CNTGI​ 
• Délivrance de la carte professionnelle : décret du 19 juin 2015
• Favoriser la montée en compétence des professionnels
• Formation des professionnels : décret du 18 février 2016

Pour mieux connaître leur état et mieux détecter les situations fragiles, les copropriétés sont référencées et immatriculées dans un registre depuis 2017. Un décret définit les modalités d’immatriculation et le contenu de la fiche synthétique, qui doit regrouper des données permettant d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriété et les procédures administratives ou judiciaires dont le syndicat fait l’objet.
Consulter le site du registre des copropriétés

La loi ALUR fixe également les modalités de rémunération du syndic et impose plus de transparence en donnant un modèle type de contrat de syndic, arrêté par décret. Celui-ci s’engage par ailleurs à donner accès aux copropriétaires et aux occupants aux informations de la copropriété.

Le plafonnement de l’état daté et des honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance y est prévu.

Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic,  les fonds appartenant au syndic et ceux de chaque copropriété sont bien distincts et nécessite l’ouverture d’un compte séparé.

La responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats

Loi ALUR, amendée par l’ordonnance du 27 août 2015 fixe les règles pour mieux informer les acquéreurs des lots de copropriété la promesse de vente.

Ressources

• Contrats et facturation des syndics : le décret du 28 mars 2015
• Pièces justificatives des charges de copropriété : Décret du 15 décembre 2015
• Information de l’ensemble des occupants d’immeuble : Décret du 15 décembre 2015 
• Responsabilité civile des copropriétaires et syndics : décret n°2015-518 du 11 mai 2015

Pour inciter les copropriétaires à entretenir et améliorer leurs bâtiments de façon régulière, un fonds travaux devient obligatoire. Il permet aux copropriétaires de provisionner en amont les sommes nécessaires au financement des travaux. En ligne de mire le financement  de travaux de rénovation énergétique, la réfection des toitures, le renouvellement des équipements de chauffage collectif…

Réaliser un diagnostic complet des copropriétés est également rendu obligatoire.
Ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble

Pour épauler davantage les copropriété en difficultés la procédure d’administration provisoire est renforcée.

Les opérations de requalification des copropriétés dégradées permettent de traiter de façon globale les causes de dysfonctionnements des copropriétés dégradées. Dans les cas les plus graves, ces opérations sont déclarées d’intérêt national, et créée par décret. Leur mise en œuvre est alors confiée à un établissement public foncier d’État.

Ressources

• Copropriétés en difficultés : Décret pris le 17 août 2015

Avec le tiers financement, les investissements pour réaliser certains travaux de rénovation énergétique de logement sont financés par des tiers. Grâce aux économies d’énergie réalisées, le client échelonne le remboursement à la société de tiers financement. Dès la fin du contrat, les économies d’énergie sont au bénéfice du client.
La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte complète le dispositif en permettant aux sociétés de tiers-financement d’accorder directement des prêts grâce à un agrément bancaire spécifique.

Pour inciter à la rénovation des logements sociaux les plus énergivores (ceux construits ou acquis depuis plus de dix ans), les organismes HLM n’ont la possibilité de vendre à leurs locataires que ceux qui correspondent au moins aux classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ressources

• Tiers financement de la rénovation énergétique : voir le décret publié le 17 mars 2015
• Performance énergétique des HLM : Décret du 26 décembre 2014

La loi ALUR instaure également des services en ligne pour faciliter la demande de logement social. Chaque demande de logement social peut être déposée en ligne, sur un site web où le citoyen peut suivre sa demande et assurer son renouvellement. Il donne aussi accès à un annuaire des guichets auxquels les demandeurs peuvent s’adresser et aux chiffres clés du logement social de chaque commune. Grâce au « dossier unique numérique du demandeur », le demandeur peut ajouter lui-même ses pièces justificatives comme sa pièce d’identité ou son avis d’imposition, qui sont enregistrées dans le Système national d’enregistrement, une base de données accessible par les organismes qui proposent des candidats aux bailleurs.

Autre mesure de la loi : développer l’offre de logements abordables grâce à l’intermédiation locative. Les communes déficitaires au regard de la loi SRU ont désormais la possibilité de déduire de les pénalités prélevées par l’État, leurs dépenses engagées en faveur de l’intermédiation locative, pour loger des personnes défavorisées dans le parc privé et prendre part à l’effort de solidarité nationale.

Pour assurer un traitement plus efficace et plus transparent des demandes, les actes de gestion des demandes de logement social, les informations concernant la situation des demandeurs et les différentes étapes du traitement des demandes sont gérés au niveau des intercommunalités dotées d’un programme local de l’habitat (PLH) et interconnectés avec le système national d’enregistrement (SNE).
L’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) est par ailleurs créée pour un contrôle unifié et une évaluation plus globale de l’action des opérateurs du logement social.

Ressources

• Site internet : www.demande-logement-social.gouv.fr
• Fiche pratique : demande de logement social
• Intermédiation locative et SRU: Décret du 30 décembre 2015
• Tout savoir sur la loi SRU
• Gestion partagée de la demande et information du demandeur : Décret du 12 mai 2015
• Plan partenarial de gestion :  Décret du 12 mai 2015 
• Création de l’ANCOLS : décret publié le 23 décembre 2014.

La loi Alur prolonge la trêve hivernale des expulsions locatives de 15 jours jusqu’au 31 mars. Durant cette période, les locataires sont protégés de toute mise à la rue.

En terme de gouvernance ; les compétences du comité régional de l’habitat sont étendues aux questions d’hébergement et les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) sont chargées de la coordination, de l’évaluation et du pilotage du dispositif départemental de prévention des expulsions locatives et de l’examen des situations individuelles.

La mise en place d’un Service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO) unique à l’échelle départementale est généralisée pour renforcer la mise en réseau du dispositif d’accueil, d’hébergement et d’accompagnement vers l’insertion et le logement des personnes sans domicile. Le SIAO gère le 115 et oriente les personnes sans domicile vers les structures les mieux adaptées à leur situation.

Grâce à la loi Alur, l’ensemble des résidents d’un foyer élit un comité qui les représente au sein du conseil de concertation dans les relations avec le gestionnaire ou le propriétaire.

La loi instaure également le droit à l’information des personnes hébergées sur leurs droits fondamentaux et met en place des moyens concrets de les défendre et de participer aux décisions quel que soit le statut de la structure d’hébergement.

Ressources

• Fiche pratique sur la trêve hivernale
• Fiche pratique prévention des expulsions locatives
• Comité régional de l’habitat et de l’hébergement :  décret publié le 16 novembre 2014
• Périmètre d’action des SIAO et mise en réseau : Décret du 6 novembre 2015 :
• Fonctionnement du 115 : Décret du 6 novembre 2015 
• Conseil de concertation des foyers : Décret du 14 mars 2016

Contraindre les propriétaires à rénover les logements indignes en location en imposant – sous peine de pénalités-  des travaux aux propriétaires qui loueraient des logements à risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants.

En cas de logement insalubre, les allocations de logement peuvent être suspendues. Durant cette période de consignation, le locataire ne verse au propriétaire que le loyer diminué du montant de ces aides. Le propriétaire les touchera à nouveau une fois les travaux d’amélioration réalisés.

La loi prévient également la mise en location de logements dégradés et empêche un marchand de sommeil condamné de racheter de nouveaux logements à des fins de location.
 

Ressources

• Rénovation de logements indignes : décret 2015-1608 du 7 décembre 2015.
• Consignation des allocations : décret 2015-191 du 18 février 2015.

Un cadre juridique est créé pour l’habitat participatif, nouvelle forme d’habitat où les futurs propriétaires mutualisent leurs ressources pour concevoir, construire et financer leurs futurs logements.

L’habitat léger démontable et non mobile, comme les yourtes, est défini dans un cahier des charges. Y sont aussi précisées les obligations à respecter en matière d’implantation, telles que les raccordements à l’eau, à l’électricité ou le suivi des règles de sécurité et de salubrité.

Ressources

• Habitat participatif : décret du 21 décembre 2015
• Habitat léger et démontable : décret du 29 avril 2015
• Fiche sur l’habitat participatif

Afin de clarifier la rédaction des documents d’urbanisme, le livre Ier du code de l’urbanisme a été recodifié et le contenu du PLU modernisé.

Pour mieux coordonner les échelles communales et intercommunales, le plan local d’urbanisme (PLU), défini à l’échelle communale, doit tenir compte des orientations intercommunales contenues dans le schéma de cohérence territoriale (SCOT). Pour simplifier l’élaboration des PLU, le SCOT est renforcé pour intégrer les prescriptions d’autres schémas environnementaux. Les communes ne se réfèrent plus qu’à un seul document pour élaborer leur PLU : le SCOT.
Afin de favoriser la mise en place de documents intercommunaux, le ministère a mis en place un club PLUi pour accompagner les démarches des intercommunalités et des bureaux d’étude.

Afin de mieux répondre aux enjeux environnementaux, les plans d’occupation des sols (POS) sont caducs depuis le 1er janvier 2016 et le règlement des cartes communales devient plus transparent. Les servitudes d’utilité publique doivent y être annexées et peuvent être soumises à une évaluation environnementale selon leur impact local.

L’étalement urbain fait lui aussi l’objet de mesures pour renforcer le rôle des commissions compétentes en matières de consommation d’espace.

Les outils de maîtrise foncière sont améliorés : clarification du droit de préemption et extension au bénéfice du préfet en communes carencées, possibilité de créer des zones d’aménagement différé intercommunales, enrichissement du contenu des déclarations d’intention d’aliéner (DIA) pour permettre à la collectivité ou à l’Etat d’évaluer plus rapidement l’intérêt d’acquérir le bien.

La loi Alur promeut la couverture totale du territoire par des établissements publics foncier locaux ou d’État, en simplifiant notamment les règles d’adhésion des collectivités.

Pour les établissements publics fonciers d’État, la loi affirme la priorité en matière de construction de logements et renforce le caractère stratégique du plan pluriannuel d’intervention.

Ressources

• Lire l'article sur les PLU
• Lire l'article sur les SCOT
• Site web Club PLUi
• Lire l'article sur les établissements publics fonciers
• Outils de contractualisation État/collectivité : Décret du 28 décembre 2015