Procédures de mise en compatibilité du plan local d’urbanisme

Adaptabilité et stabilité dans les documents d’urbanisme

Le législateur a mis en place de nombreux outils pour concilier la stabilité juridique avec la nécessaire adaptabilité des documents d’urbanisme.

La loi SRU du 13 décembre 2000 proposait déjà une procédure d’urgence pour permettre aux communes de réviser leur PLU rapidement dans le cas où un projet de développement serait freiné par ce même PLU. La dérogation permettait, selon l’exposé des motifs de la loi,  « d’assurer dans tous les cas une consultation de la population sans compromettre les opérations ». Cette possibilité s’est étendue en 2002 à la déclaration de projet prise en application de l’article 126-1 du code de l’environnement.

La loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 a remplacé la révision d’urgence du PLU par une procédure de révision simplifiée dans deux cas : la réalisation d’une construction ou d’une opération à caractère public ou privé présentant un intérêt général, ou un projet d’extension des zones constructibles qui ne portait pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable et ne comportait pas de graves risques de nuisance.

Mise en comptabilité accélérée

Par ailleurs, la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine a créé une procédure de mise en compatibilité accélérée des documents d’urbanisme par le biais de la déclaration de projet relevant du code de l’urbanisme, pour des opérations d’aménagement, et notamment de rénovation urbaine.

Cette possibilité, réservée au départ aux seules collectivités territoriales, a été étendue à l’État ainsi qu’à ses établissements publics par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006. Son champ d’application a ensuite été élargi.

Dans le cas où une déclaration d’utilité publique (DUP) est requise et que le projet est incompatible avec le PLU ou le Schéma de cohérence territoriale, le code de l’urbanisme permet une mise en compatibilité accélérée du document, la DUP emportant approbation des nouvelles dispositions du plan.

Déficit de l’offre : la procédure intégrée pour le logement (PIL)

L’ordonnance (PIL- Ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013) a créé la procédure intégrée pour le logement afin de contribuer à répondre au déficit de l’offre de logements.

Cette nouvelle variante de la procédure de mise en compatibilité vise les projets de construction de logements dans les secteurs tendus des unités urbaines. Elle se différencie par son caractère « intégré ». Ainsi, afin de réduire les délais nécessaires à la réalisation de projets d’aménagement et de constructions d’intérêt général, elle vise à la mise en compatibilité des documents d’urbanisme et simultanément, si nécessaire, à l’adaptation de certaines normes supérieures.

Par l’ordonnance du 17 juillet 2014, le législateur a souhaité offrir cette même possibilité aux projets d’immobilier d’entreprise présentant un intérêt économique majeur en raison de son intérêt majeur pour l’activité économique locale ou nationale et au regard de l’objectif de développement durable. Ces projets immobiliers de création ou d’extension de locaux d’activités économiques peuvent ainsi désormais bénéficier de la procédure intégrée pour l’immobilier d’entreprise (PIIE).

La procédure PIL référence pour les nouvelles procédures intégrées

La procédure de mise en compatibilité dans le cadre de la procédure intégrée, sur le modèle de la PIL, a été étendue à d’autres opérations d’aménagement et de constructions d’intérêt général. Toutefois, ce dispositif est soumis à des conditions spécifiques qui varient selon la finalité du projet. Dès 2016, il devient applicable, sous certaines conditions, à la création d’unités touristiques nouvelles dans les zones de montagne (article 74 bis dans la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne).

Plus récemment, en 2018, elle peut être mise en oeuvre en vertu de l’article 12 de la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l'organisation des Jeux olympiques et paralympiques 2024. En outre, l'article 4 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 la prévoit pour les procédures intégrées pour les grandes opérations d'urbanisme (GOU) et les opérations de revitalisation des territoires (ORT) et enfin la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2019-2022 et de réforme de la justice retient la possibilité de l'utiliser pour la construction ou l'extension d'établissements pénitentiaires d'ici le 31 décembre 2022.

Enfin, outre ces procédures, l’État dispose du PIG, le projet d’intérêt général, qui s’impose aux documents d’urbanisme, tenus d’évoluer de manière à ne pas empêcher la réalisation d’un projet de construction qui dépasse l’intérêt local. Si ces procédures d’évolution accélérée présentent de nombreux avantages, notamment celui de la flexibilité, leur mise en œuvre doit s’inscrire dans un cadre équilibré, entre sécurité juridique et stabilité de la norme d’une part, nécessaire accompagnement de politiques publiques mouvantes et nombreuses, et adaptabilité au contexte social ainsi qu’économique d’autre part.