Audit énergétique réglementaire

L’audit énergétique réglementaire a été institué par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience ».

L’audit énergétique réglementaire constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale des logements individuels ou des immeubles collectifs d’habitation en monopropriété (c'est à dire appartenant à un seul et même propriétaire ou à un ensemble de propriétaires en indivision), dont la réalisation est obligatoire lorsque ces logements sont très consommateurs en énergie et/ou très émetteurs de gaz à effet de serre, et lorsque ces logements sont proposés à la vente. Il vise notamment à présenter des propositions de scénarios de travaux d’amélioration de la performance énergétique et environnementale directement adaptées aux caractéristiques de ces logements ou de ces immeubles, afin de permettre à leurs futurs acquéreurs d’envisager les travaux de rénovation nécessaires en même temps que leur acquisition, juste avant ou peu de temps après leur emménagement.

L’audit énergétique réglementaire fournit ainsi une estimation de la consommation conventionnelle en énergie primaire et des émissions induites de gaz à effet de serre du logement individuel ou de l’immeuble collectif d’habitation, avant travaux, également présentées sous la forme d’étiquettes identiques à celles du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Il comporte des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique et environnementale, pour chacun des scénarios. Il précise enfin la consommation énergétique conventionnelle en énergie primaire et les émissions induites de GES après travaux, ainsi que l’estimation du montant des travaux et une indication sur les aides financières mobilisables.

En application de la loi, il présente également d’autres informations concernant le logement ou l’immeuble, comme une estimation de l’impact théorique des scénarios de travaux proposés sur la facture énergétique, des informations sur les conditions d’aération, sur le confort d’été, sur le traitement des interfaces à l’occasion de chaque étape des scénarios de travaux, ou encore sur les dispositifs de pilotage.

L’audit énergétique réglementaire vient compléter le dossier de diagnostic technique lors de la vente d’un logement individuel ou d’un immeuble collectif en monopropriété très énergivore. Il doit figurer dans ce dossier en complément du DPE, le DPE visant à évaluer la performance énergétique et environnementale du logement, par classe de performance croissante, tandis que l’audit énergétique réglementaire vise à présenter des scénarios de travaux permettant d’améliorer sa performance.

Les scénarios de travaux sont détaillés et valorisés, afin de permettre aux futurs acquéreurs d’identifier les travaux nécessaires dans le logement. Les scénarios de travaux proposés sont adaptés et tiennent compte des spécificités du bâti.

L'audit énergétique réglementaire ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique.

La réalisation d’un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation, logements individuels et immeubles collectifs d’habitation appartenant à un seul et même propriétaire, proposés à la vente et classés D, E, F ou G au regard du DPE selon le calendrier suivant :

• A compter du 1^er avril 2023 pour les logements classés F ou G ;
• A compter du 1^er janvier 2025 pour les logements classés E ;
• A compter du 1^er janvier 2034 pour les logements classés D.

Les biens concernés au 1^er avril 2023 sont ceux qui font l’objet, après le 1^er avril 2023, d’une promesse de vente synallagmatique (plus communément appelé compromis de vente, signé entre les deux parties à la vente, conformément à l'article 1589 du code civil)  ou à défaut de l’existence d’une telle promesse de vente, d’un acte de vente.

Dans un contexte de très forte évolution des prix de l’énergie, alors que la lutte contre le réchauffement climatique nécessite une importante réduction des émissions de gaz à effet de serre liées aux énergies fossiles, l’audit énergétique réglementaire vise à attirer l’attention des futurs acquéreurs des logements les plus énergivores sur les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance de leur logement.

La réalisation de cet audit a été confiée au vendeur du bien à usage d’habitation, ou à son mandataire, qui doit notamment, selon la loi, le remettre par tous moyens au futur acquéreur dès sa première visite du bien, afin de permettre à cet acquéreur de construire un programme global d’acquisition-rénovation de la maison ou de l’immeuble. Le financement de travaux est en effet plus simple dans le cadre d’un prêt global contracté à l’occasion de l’achat du bien. La réalisation de travaux est également plus simple dans des logements libres de toute occupation, le cas échéant.

L’audit énergétique réglementaire doit être effectué à l’initiative du propriétaire du bâtiment, à ses frais, avant toute proposition à la vente d’un logement de classe D, E, F ou G[1].

L’audit énergétique réglementaire doit être établi par un professionnel indépendant satisfaisant certains critères et ayant souscrit une assurance. Son tarif n’est pas réglementé.

Les professionnels concernés dépendent du bâtiment. Ce sont :

• Pour les bâtiments qui comprennent plusieurs logements :
  • Bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (ex. : qualification OPQIBI 1905) ;
  • Sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation.
• Pour les bâtiments qui comprennent un seul logement :
  • Bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (ex. : qualification OPQIBI 1905) ;
  • Bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (ex. : qualification OPQIBI 1911 / qualification Qualibat 8731) ;
  • Entreprises certifiées « RGE offre globale » (entreprises générales, ensembliers, etc.) ;
  • Sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ;
  • Diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant d'une attestation d'un organisme de certification justifiant du suivi d'une formation à la réalisation de l'audit énergétique réglementaire.

• Sur le site France Rénov’
• Dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés

Le montant d’un audit énergétique réglementaire n’est pas réglementé. Leur tarif peut donc varier d’un professionnel à un autre.

L’audit énergétique réglementaire s’appuie sur une étude des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques du bâtiment, de ses équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment. L’auditeur peut s’appuyer à cet effet sur le récapitulatif standardisé du diagnostic de performance énergétique préalablement établi.

L’auditeur doit obligatoirement réaliser une visite sur site. L’auditeur ne peut sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l’audit.

Grâce aux informations récoltées sur place, des mesures ou des documents justificatifs (plans, photographies, factures des travaux réalisés, les différents diagnostics techniques, etc.), les consommations énergétiques ainsi que les émissions de gaz à effet de serre associées sont estimées par le calcul, sur la base de la méthode de calcul conventionnel du diagnostic de performance énergétique (3CL DPE 2021).

A partir de cet état des lieux du bâtiment, l’auditeur propose au moins deux scénarios de travaux en une ou plusieurs étapes permettant de garantir a minima l’atteinte de la classe B du DPE après travaux, sauf exceptions.

A partir de cet état des lieux du bâtiment, l’auditeur propose au moins deux scénarios de travaux en une ou plusieurs étapes permettant de garantir à minima l’atteinte de la classe B du DPE après travaux, sauf exceptions.

Pour chacun des scénarios de travaux, l’auditeur réalise une analyse financière et indique les aides financières mobilisables.

L’audit énergétique réglementaire est conservé par l’auditeur.

Depuis le 1^er avril, il est également transmis à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) , dans le cadre d’un traitement automatique de données prévu par l’article R. 126-31 du CCH.

Il est recommandé de transmettre le plus grand nombre de documents possibles à l’auditeur pour lui permettre de réaliser au mieux l’audit énergétique de votre bien.

Fournir ces renseignements à votre auditeur permet de fiabiliser davantage l’évaluation des performances du bâtiment :

• Le dernier DPE établi, et si possible, les DPE antérieurs (y compris les annexes) ;
• Les différents diagnostics techniques ;
• Visuel sur photographies (photographes anciennes, photographies de travaux). Le bien doit être reconnaissable ;
• CCTP décrivant les travaux réalisés ;
• Plans d’exécution d’architecte ;
• Descriptif de factures ou bordereaux de livraison justifiant les travaux entrepris, mentionnant le nom du propriétaire ou l’adresse du bien ;
• Diagnostic thermique avec composition des parois obtenues par sondage ;
• Justificatif crédit d’impôts, CEE, MaprimeRénov’ ou toute autre aide financière reconnue par l’Etat ;
• Rapport de mesure de perméabilité à l’air de moins de 2 ans réalisée par un agent autorisé par le MTE ;
• Rapport mentionnant la composition des parois, obtenue par sondage ;
• Permis de construire ou déclaration préalable ;
• Plans de masse / situation du bâtiment ;
• Contrat ou justificatif de maintenance ou d’entretien du système ;
• Notice technique du système installé de refroidissement / chauffage / eau chaude sanitaire / ventilation ;
• Diagnostic de la surface habitable ;
• Justificatifs d’entretien des installations ;
• Avis et/ou accord de l'architecte des bâtiments de France (ABF) / décision du préfet de région (label "Architecture contemporaine remarquable" - DRAC) / autorisation d'urbanisme ;
• Évaluation de la valeur vénale du bien par un professionnel dans le domaine de l'immobilier.

Lorsqu’un bâtiment ou une partie de bâtiment est doté d’un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement, de production d’eau chaude sanitaire ou de ventilation :

- Une description de ces équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion ;

- Les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques de ces équipements.

L’auditeur doit fournir au propriétaire sous format papier ou électronique l’audit énergétique réglementaire.

De plus il doit tenir à la disposition du propriétaire et futur acquéreur le récapitulatif standardisé de l’audit. C’est un fichier informatique au format XML qui comporte toutes les données renseignées par l’auditeur et les données calculées.  

L’obligation de réalisation d’un audit énergétique réglementaire s’applique en cas de vente d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment à usage d’habitation en monopropriété composé d’un seul ou plusieurs logements, classé D, E, F ou G (voir question « 2. Dans quels cas faut-il établir un audit énergétique réglementaire ? »).

Cela concerne depuis le 1^er avril 2023 :

• Les maisons individuelles classées F ou G au sens du DPE ;
• Les bâtiments en monopropriété comprenant plusieurs logements classés F ou G au sens du DPE ;
• Les parties de bâtiment à usage d’habitation comportant des logements classés F ou G lorsqu’elles se situent dans un bâtiment mixte ;
• Les parties de bâtiment à usage d’habitation comportant un ou plusieurs logements classées F ou G ne relevant pas encore du statut de la copropriété ;
• Sauf disposition particulière du règlement de copropriété, les bâtiments comportant un seul logement classé F ou G dans une copropriété « horizontale », constituant un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire.

Il est recommandé de réaliser l’audit énergétique à l’échelle de la partie résidentielle du bâtiment.

La durée de validité d’un audit énergétique réglementaire est de 5 ans.

L’audit énergétique réglementaire comprend notamment :

• Un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d’ECS, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage) en indiquant pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les performances énergétiques et environnementales du bâtiment ;
• Une estimation de la performance du bâtiment, s’appuyant sur les données collectées pour l’élaboration du dernier DPE, telles que référencées dans le récapitulatif standardisés et sur les données collectées lors de la visite sur site de l’auditeur ;
• Des propositions de travaux de rénovation permettant l’atteinte d’une rénovation performante ;
• Pour chaque étape du parcours de travaux :
  • Performances énergétique et environnementale ;
  • Le classement de performance énergétique au sens du DPE ;
  • L’estimation des économies d’énergie ;
  • L’estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts ;
  • L’estimation du montant des travaux ;
  • La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales).

Des informations sur :

•  Les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux et des recommandations de travaux complémentaires ou bien sur la gestion et l’entretien des systèmes existant afin d’assurer des conditions suffisantes de renouvellement d’air ;
• Les dispositifs de pilotage existant dans le bâtiment ;
• Le traitement satisfaisant des interfaces à l’occasion de chaque étape des parcours de travaux.

Les textes officiels portant sur l’audit énergétique réglementaire sont les suivants :

• Arrêté définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation et applicable en France métropolitaine
• Décret définissant la durée de validité et les modalités d’entrée en vigueur de l’audit énergétique réglementaire et précisant les conditions de qualification, l’étendue de la mission et la responsabilité des professionnels réalisant cet audit

L’obligation de réalisation d’un audit énergétique réglementaire ne concerne pas, à ce jour, les logements proposés à la vente dans les départements et régions d’Outre-Mer régis par l’article 73 de la Constitution et les collectivités d’Outre-mer régies par l’article 74 de la Constitution.

L’article 158 de la loi Climat Résilience prévoit l’extension de cette obligation aux Départements et Régions d’Outre-Mer à l’horizon 2024.

Le propriétaire du bien doit faire établir un audit énergétique réglementaire par un professionnel disposant des compétences professionnelles précisées dans le décret n° du 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique mentionné à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, avant toute proposition à la vente du logement.

L'audit énergétique réglementaire doit être remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet de cet audit, au format papier ou électronique.

En vertu de l’article L. 271-4 du CCH, il doit ensuite l’insérer dans le dossier de diagnostic technique qu’il remet à l’acquéreur en annexe de la promesse de vente ou à défaut de promesse, en annexe de l’acte authentique de vente.

Oui, à défaut de pouvoir visiter l’ensemble des appartements, l’auditeur peut établir l’audit énergétique du bâtiment sur la base de la visite d’un échantillon de logements.

La méthode de calcul prévoit néanmoins un certain nombre de conditions afin que l’échantillon visité soit représentatif. Elle prévoir ainsi que soient visités à minima :

• 1 logement de chaque typologie (T1, T2, …) ;
• 1 logement sur chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein, …)
• 1 logement en étage intermédiaire ;

- 1 logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture terrasse, combles aménagées, …).

En plus de ces règles, pour les immeubles de plus de 30 logements, le nombre d’appartements visités doit être :

• Supérieur à 10 % du nombre total de logements pour les immeubles de 31 à 100 logements ;
• Supérieur à 5 % du nombre total de logements avec un minimum de 10 logements pour les immeubles de plus de 100 logements.

La visite de ces logements doit par ailleurs permettre de déterminer les dimensions de chaque format de menuiseries de l’immeuble.

Oui, il est possible d'utiliser cet audit énergétique pour la demande des forfaits MaPrimeRénov' suivants :

• Forfait « Bonus sortie de passoire énergétique »
• Forfait « Bonus Bâtiment Basse Consommation »
• Forfait « Rénovation globale »

Vous pouvez également utiliser cet audit énergétique pour demander un éco-prêt à taux zéro (eco-PTZ) lors de la réalisation de travaux de rénovation globale permettant à votre logement d'atteindre une performance énergétique minimale.

La méthode de calcul utilisée pour la réalisation d’un audit énergétique réglementaire est la méthode de calcul conventionnelle utilisée pour l’établissement du DPE, dénommée méthode « 3CL DPE 2021 ».

Pour toutes questions relatives à la méthode de calcul et à l’échelle de mesure de la performance énergétique et environnementale des logements, vous pouvez vous référer à la Foire Aux Questions du DPE.

Tout comme le DPE, l’audit énergétique réglementaire est opposable.

L’opposabilité consolide également la possibilité pour les pouvoirs publics d’adosser à l’étiquette de performance énergétique des dispositifs réglementaires d’obligation ou d’incitation.

La méthode de calcul permet deux approches pour le calcul de la consommation de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire :

• Un comportement conventionnel (température de chauffe à 19°C, température de refroidissement à 28°C, consommation de 56L d’eau chaude à 40°C par jour par occupant) ;
• Un comportement dépensier (température de chauffe à 21°C, température de refroidissement à 26°C, consommation de 79L d’eau chaude à 40°C par jour par occupant).

A noter que les consommations affichées dans l’audit énergétique sont celles associées à un comportement conventionnel.

L’un des principaux objectifs de l’audit énergétique réglementaire est d’inciter les ménages acquéreurs du logement à réaliser des travaux d’économie d’énergie. En effet, la transaction immobilière est un moment opportun du cycle de vie d’un bâtiment pour réaliser une rénovation énergétique.

Il s’agit pour l’auditeur de proposer à minima deux scénarios de travaux :

• Un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre a minima l’étiquette B du DPE, sauf contraintes particulières, avec une première étape qui permet à la fois un gain d’au moins une classe et au minimum d’atteindre la classe E.
• Un parcours de travaux en une seule étape pour atteindre une rénovation performante.

Ces deux types de scénarios permettent de proposer à l’acquéreur deux approches différentes pour la réalisation des travaux tout en garantissant l’atteinte du niveau de la rénovation performante : une approche par étapes permettant une répartition des coûts sur plusieurs années, et une approche en une seule étape garantissant un meilleur traitement des interfaces entre les différents gestes de travaux et donc in fine un gain de performance souvent plus élevé qu’avec une rénovation en plusieurs étapes.

Le montant de la facture d’énergie correspond à la somme des frais annuels de la consommation d’énergie calculée pour les 5 usages (chauffage, refroidissement, production d’ECS, éclairage et les auxiliaires de chauffage, refroidissement, d’ECS et de ventilation). Les frais annuels de la consommation d’énergie sont le produit de la quantité d’énergie finale nécessaire par le prix du kWh, selon les barèmes figurant à l’annexe 7 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine.

Le coût annuel présenté est calculé sur la base d’un usage conventionnel d’un bâtiment et peut différer de la facture réelle pour de nombreuses raisons :

• Offres des fournisseurs ;
• Météo ;
• Bon fonctionnement et entretien des systèmes énergétiques ;
• Utilisation de valeurs par défaut pour la modélisation du bâtiment par l’auditeur (modélisation précise parfois difficile) ;
• Intensité de l’occupation réelle ;
• Effets de l’environnement non pris en compte ;
• Etc.

Les auditeurs estiment le coût des travaux à partir de données représentatives du marché des travaux de la rénovation énergétique.

L’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation précise que l’audit énergétique réglementaire est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification précises. Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Les professionnels pouvant réaliser l’audit énergétique réglementaire sont multiples, ils peuvent être :  

- Pour les bâtiments ou parties de bâtiments comprenant plusieurs logements :

•  Bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (ex. : qualification OPQIBI 1905)
• Sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation

- Pour les bâtiments comprenant un seul logement :

• Bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (ex. : qualification OPQIBI 1905)
• Bureau d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (ex. : qualification OPQIBI 1911 / qualification QUALIBAT 8731)
• Entreprises certifiées « RGE offre globale »
• Sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation
• Diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant d’une attestation d’un organisme de certification justifiant du suivi d’une formation à la réalisation de l’audit énergétique réglementaire (Cf question 29).

Jusqu’au 31 décembre 2023, les diagnostiqueurs immobiliers doivent respecter l’une des deux conditions suivantes pour pouvoir prétendre à la réalisation des audits énergétiques réglementaires :

 - (A) avoir déclaré, auprès d’un organisme de certification avoir accompli une formation pour réaliser cet audit, depuis moins de 6 mois.

- (B) avoir réalisé trois audits énergétiques, sur les deux dernières années, et ayant fait l’objet d’une évaluation favorable par l’organisme de certification.

Le respect de l’une de ces deux conditions doit être justifiée par la production d’une attestation délivrée par un organisme de certification.

Cette attestation doit être présentée au propriétaire ou à son mandataire lors de la visite du logement et annexée à l’audit énergétique. Les modèles de l’attestation A et B sont téléchargeables ici :