Les PLAI adaptés : un programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance

Présentation et objectifs du programme

La notion d’habitat adapté qualifie des opérations essentiellement destinées à des ménages fragiles rencontrant des difficultés non seulement économiques, mais aussi sociales et dont la situation nécessite la proposition d’un habitat à loyer et charges maîtrisés, ainsi que d’une gestion locative adaptée et, le cas échéant, d’un accompagnement.

Le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance vise à développer une offre nouvelle de PLAI adaptés, dont le besoin est croissant, à destination de ces ménages. Ouvert aux bailleurs sociaux et aux maîtres d’ouvrage agréés en matière de maîtrise d’ouvrage d’insertion, il permet de soutenir financièrement les opérations correspondantes, supposant une ingénierie de projet dédiée.

Ce programme permet ainsi d’offrir des logements pérennes dont les caractéristiques physiques et financières sont adaptées aux caractéristiques des ménages cibles : le coût d’usage des logements est adapté aux ressources des ménages, qui sont par ailleurs rendus solvables grâce à l’aide personnalisée au logement (APL). À cet égard, le programme peut être l’occasion du montage d’opérations innovantes, privilégiant, par exemple, les logements économes en énergie, maximisant la qualité d’usage (meilleure conception des logements et réduction des surfaces, notamment annexes), concourant à la réduction des délais de réalisation et à la rationalisation des coûts d’investissement, d’entretien et d’exploitation.

Ces logements font également l’objet d’une gestion locative adaptée et, le cas échéant, d’un accompagnement ciblé sur le logement, selon les besoins des occupants.

Le programme, qui a été créé en 2013, est financé par les majorations de prélèvement opérées sur les communes carencées SRU. Celles-ci sont versées au Fonds national des aides à la pierre (FNAP), instance partenariale de gestion des aides à la pierre créée en juillet 2016, qui détermine l’emploi de ces fonds, destinés au financement de la réalisation de logements locatifs très sociaux à destination des ménages rencontrant des difficultés d’accès au logement. Jusqu’en 2016, cette ressource alimentait le Fonds national pour le développement d’une offre locative très sociale dont le comité de gestion sélectionnait les opérations financées par le programme.

Des objectifs ambitieux pour 2021

Afin d’amplifier cette production de logement très social, le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre a fixé pour 2021 une enveloppe de 53,8 M€ pour le financement de 4 000 PLAI adaptés.

Cet objectif de 4 000 PLAI adaptés est conforme aux engagements pris par l'ensemble des acteurs (représentants des organismes HLM, des associations de maîtrise d'ouvrage d'insertion, des collectivités) dans la convention du 21 décembre 2018 signée avec l'Etat.

Afin de mobiliser l’ensemble des acteurs et favoriser l’atteinte de cet objectif national, il est recommandé que les programmations annuelles de chaque bailleur intègrent une part de PLAI adaptés. A ce titre, un objectif moyen de 4 % de PLAI adaptés (par rapport au nombre total de logements agréés) est recherché dans les programmations, cette valeur pouvant être modulée selon les capacités et opportunités de réalisation de chaque opérateur.

L’atteinte de cet objectif et le renforcement significatif de la production de ces logements très sociaux à destination des ménages les plus modestes doit ainsi contribuer à la réussite de la stratégie nationale de lutte contre la pauvreté et le plan quinquennal pour le logement d'abord et la lutte contre le sans-abrisme 2018-2022, qui a fait de l'accélération de la production de logements très sociaux l'une de ses priorités.

 Les conditions de financement

 Le document-cadre du programme approuvé par le 21 septembre 2018 par le conseil d’administration du FNAP (et modifié le 8 juillet 2020) définit les conditions d’octroi de la subvention complémentaire (éligibilité des projets, modalités de financement, liste des pièces à fournir, …). Ce document-cadre est pluriannuel et n’a donc pas vocation à être modifié tous les ans.

L’obtention de cette subvention complémentaire est conditionnée à certaines contreparties sociales :

• Garantir sur la durée une occupation très sociale de ces logements financés en PLAI adapté, qui doivent être attribués aux ménages éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence (ménages reconnus prioritaires DALO, ménages prioritaires identifiés par le plan départemental du logement et de l’hébergement des personnes défavorisées …)
• Appliquer des loyers ou des redevances adaptés aux ressources ménages (qui doivent être inférieurs aux plafonds du barème de l’aide personnalisée au logement pour la composition familiale correspondante)
• Offrir, sur la durée, une gestion locative adaptée et, le cas échéant, un accompagnement ciblé sur le logement, selon les besoins des occupants.

L’aide à la pierre complémentaire (qui se traduit par une subvention à l’investissement substantielle) assure un meilleur équilibre économique de l’opération pour tenir compte du surcout lié à l’effort consenti sur les loyers. Si la situation du ménage justifie la mise en place d’un accompagnement individualisé, le maître d’ouvrage peut, en outre, bénéficier d’un accès prioritaire aux crédits du Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL) pour la mise en place un accompagnement adapté aux besoins du ménage.

Bilan du programme depuis 2013

Lancé en 2013 dans le cadre du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale, le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance a permis le financement de 6792 logements très sociaux PLAI adaptés sélectionnés par le biais d’appels à projets successifs jusqu’en 2017. Depuis 2018, les appels à projets ont disparu au profit d’une instruction des dossiers au fil de l’eau, afin de simplifier le processus de montage et de

validation des opérations.

• 2013 : 175 opérations représentant 637 logements ;
• 2014 : 108 opérations représentant 319 logements ;
• 2015 : 204 opérations représentant 595 logements ;
• 2016 : 51 opérations représentant 181 logements ;
• 2017 : 109 opérations représentant 716 logements ;
• 2018 : 121 opérations représentant 955 logements ;
• 2019 : 305 opérations représentant 1 213 logements ;
• 2020 : 277 opérations représentant 2 176 logements.

Documents pratiques

Convention du 21 décembre 2018 « Engagement en faveur du développement de l’offre de logements à bas niveau de quittance : PLAI adapté » (Etat, Bailleurs, collectivités)

Réussir la production des logements très sociaux et accompagnés