Logement locatif intermédiaire « institutionnel »

Le Jeudi 9 septembre 2021

Les logements intermédiaires sont des logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. Ils ont été créés en 2014 avec l'ambition de permettre l'accès à un logement abordable dans les zones tendues aux classes moyennes n'ayant pas accès au parc social.

Le régime fiscal du logement locatif intermédiaire « institutionnel »

L’article 73 de la loi de finances pour 2014 a créé un régime fiscal (article 279-0 bis A du code général des impôts) en faveur du logement intermédiaire spécifique aux personnes morales dont l’objectif est de soutenir le développement de l’offre de logement intermédiaire dans les communes en zone tendue (A et B1) où le marché immobilier justifie un soutien via des dépenses publiques à la production d’une offre intermédiaire entre le logement social et le logement libre.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, en application de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements doivent répondre aux conditions suivantes :

  • être implantés sur des terrains situés dans les zones A et B1 du zonage relatif à l’investissement locatif « Pinel » (article 199 novovicies du CGI) ;
  • être intégrés dans un « ensemble immobilier », comprenant au minimum 25% de logement social, clause dite de « mixité sociale », sauf dans les communes comprenant plus de 35% de logement social ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
  • être destinés à la location à usage de résidence principale, à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel ». Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds applicables dans le cadre de ce même dispositif.

Les évolutions introduites par la loi de finances pour 2021

L’article 50 de la loi de finances pour 2021 a modifié le régime fiscal du logement locatif intermédiaire sur les points suivants :

  • modification du mode de calcul de la clause de mixité sociale, effectuée en fonction du nombre de logements et non plus de surfaces ;
  • extension du bénéfice de ce régime fiscal à la transformation de tout type de local en logement ;
  • extension de l’exonération de clause de mixité sociale à l’ensemble de quartiers politique de la ville (et non plus seulement, les QPV faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de renovation urbaine) ;
  • suppression de l’agrément préalable qui était auparavant nécessaire.

La suppression de l’agrément préalable a été assortie d’une obligation de déclaration sur les opérations de logements applicable aux propriétaires ou gestionnaires de logements relevant de ce régime, permettant d’assurer le suivi de la production et la vérification du respect des conditions fixées par le code général des impôts pour l’obtention de l’avantage fiscal.

Cette obligation déclarative a été codifiée à l’article L 302-16-1 du code de la construction et de l'habitation.

Les obligations déclaratives

Les articles D.401-1 et suivants, créés par décret n°2021- 1057 du 6 septembre 2021, définissent les modalités de déclarations des informations relatives aux opérations de logements locatifs intermédiaires.

Qui doit déclarer ?

Tout opérateur initiant un projet de logement locatif intermédiaire.

Les opérations ayant fait l’objet d’un agrément dans les conditions de l’article 279-0 bis A du code général des impôts, dans sa version antérieure à la loi de finances pour 2021, ne sont pas concernés par cette obligation déclarative.

Quelles informations déclarer ?

Les informations à déclarer portent sur :

  • l’identité de l’opérateur ;
  • la localisation, la nature et les caractéristiques générales de l’opération ;
  • les permis de construire des bâtiments comportant des logements locatifs intermédiaires et des logements sociaux, et à leur rattachement à un ensemble immobilier ;
  • l’acquisition des logements locatifs intermédiaires, en cas de vente en l'état futur d'achèvement ;
  • le suivi de l’opération jusqu’à sa livraison ;
  • les opérations de logements locatifs sociaux réalisés pour respecter la clause de « mixité sociale », lorsque celle-ci est obligatoire ;
  • la vente des logements locatifs intermédiaires.

Un arrêté ministériel viendra préciser le contenu détaillé de ces informations 

Quand et comment déclarer ?

Dès la date de signature du contrat de promesse de vente du terrain (ou de l’immeuble) ou la date de dépôt du permis de construire en cas de maîtrise d’ouvrage directe, ou du contrat préliminaire de réservation ou d’un avant-contrat de signature de vente en cas de vente en l'état futur d'achèvement, dans les délais ci-dessous :

Date du fait générateur

Échéance pour la déclaration des informations

Du 1er janvier au 31 mai de l’année n

30 juin de l’année n

Du 1er juin au 30 septembre de l’année n

31 octobre de l’année n

Du 1er octobre au 31 décembre de l’année n

31 janvier de l’année n+1

À chaque évènement « majeur », la déclaration devra être mise à jour, dans les mêmes délais. Une solution numérique dédiée fournie par le ministère du logement sera prochainement mise à disposition.

Dispositif transitoire

Dans l’attente de la mise en place de l’outil numérique, et à titre temporaire, une déclaration simplifiée et unique (pas de mise à jour des informations à chaque évènement majeur) est à remplir aux échéances mentionnées ci-dessus (avant le 30 juin, 30 octobre ou 31 janvier, selon la date du fait générateur).

Compte tenu de la date de publication, il s’agira de déclarer les opérations engagées entre le 1er janvier 2021 et le 30 septembre 2021, au plus tard à la fin du mois d’octobre.

Les déclarations sont à effectuer à l’adresse suivante : https://www.demarches-simplifiees.fr/commencer/declaration-des-operations-de-logements-locatifs-intermediaires

Ou téléphoner au 01 40 81 96 05.