Le Jeudi 4 janvier 2024
Le métier des établissements publics fonciers (EPF) consiste à acquérir des terrains, en vue de leur aménagement, par un tiers chargé de la construction de logements, de nouveaux quartiers ou encore d'équipements publics... Cette acquisition stratégique s'appelle le portage de terrains.
Le rôle des EPF : le portage des terrains
Dix établissements publics fonciers d’État, vingt-trois établissements publics fonciers locaux et deux établissements publics fonciers et d’aménagement (EPFA) d’État interviennent en France. Leur métier consiste à porter – autrement dit à acquérir – des terrains qui serviront, ensuite, à la construction de logements, en particulier de logements sociaux.
Pour un temps donné, l’EPF possède et gère (sécurité, gardiennage, etc.) ce foncier. Éventuellement, il peut commencer à le préaménager (démolition les bâtiments existants, dépollution, etc.) avant de le vendre à une collectivité ou à l’opérateur mandaté par cette collectivité.
En 2017, l’ensemble des EPF d’État a vendu des terrains pour 416 M€, pour un équivalent de 15 500 logements dont 6000 logements sociaux.
Conseil aux collectivités : stratégie d'acquisition et d'aménagement
Les EPF accompagnent les collectivités dans la définition de leur projet et favorisent l’optimisation du foncier (regroupement de parcelles, densité et qualité urbaine…), la revitalisation des centres anciens et le recyclage urbain, en particulier par la requalification de friches. Leurs compétences en ingénierie foncière permettent de conseiller et d’assister les collectivités, notamment celles qui ont peu de moyens, et de les encourager à développer leur projet de territoire, ainsi qu’à définir une stratégie foncière d’anticipation.
Ils contribuent par ce biais à développer l’offre de logement neuf, notamment sur des secteurs tendus où le rythme de construction est insuffisant pour répondre à la demande ou encore là où la rétention pèse sur le marché par manque de foncier disponible. C’est un moyen de réguler le marché des zones les plus tendues.
Par exemple, le potentiel de logements à construire grâce aux conventions opérationnelles signées en 2017 par les EPF d’État est de 31 300 logements. Ces logements, selon les dates de livraison des opérations, devraient être construits d’ici 5 à 10 ans.
Quels statuts pour les EPF d’État ?
Le cadre juridique qui détermine les compétences et le fonctionnement des EPF d’État vise à harmoniser et moderniser le rôle de l’État en lui permettant d’orienter et de suivre les activités des établissements, sans se substituer aux collectivités territoriales qui sont compétentes en matière d’urbanisme et d’aménagement : les conseils d’administration sont composés majoritairement d’élus du territoire, au côté desquels siègent 4 représentants de l’État. L’État exprime ses orientations stratégiques en amont de l’adoption du programme pluriannuel d’intervention (PPI), qui constitue la feuille de route de chaque établissement.
Les EPF d’État interviennent, dans la grande majorité des cas, dans le cadre de conventions avec les collectivités, au service de leur projet de territoire, et dans le respect des principes définis dans leur PPI (taux de logement social, mobilisation de foncier prioritairement en renouvellement urbain…).
À noter : Les quatre EPF d’Île-de-France ont été regroupés en un seul établissement régional, depuis le 1er janvier 2016. Il s’agit, en lui donnant une dimension régionale, de renforcer l’action de cet établissement, compte tenu des enjeux majeurs en matière de logements en Île-de-France.
Financement des EPF : la taxe spéciale d’équipement
La taxe spéciale d’équipement, prélevée sur le territoire de compétence des EPF, dans la limite de 20 € par habitant, est l’une des principales ressources financières des EPF.
À cette taxe, s’ajoutent les produits de cessions des terrains, de subventions et des emprunts.
285 M€ de taxe spéciale d’équipement ont été prélevés, au bénéfice des EPF d’État en 2022.
