Le Jeudi 14 septembre 2023
La politique d'encadrement des loyers vise à modérer l'augmentation des loyers dans les zones où l'existence d'une tension locative a été constatée. La tension locative, à savoir un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, se caractérise notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.
Encadrement de l'évolution des loyers dans les zones tendues
Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, est prorogé par un décret annuel applicable du 1er août de l’année N au 31 juillet de l’année N+1.
Pour l’année 2023, le décret annuel est paru au journal officiel le 21 juillet 2023 :
• décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 mars 2024 par la loi du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs.
Ainsi, en cas de relocation ou de renouvellement de bail, l’évolution maximum du loyer est limitée à l’indice de référence des loyers (IRL).
Toutefois, le bailleur peut prévoir une évolution du loyer supérieure à l’IRL lorsqu’il entreprend des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement avec les critères de décence du logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.
Toutefois, aucune hausse de loyers n’est possible pour les logements de classe F ou G au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.
Depuis la loi ALUR de 2014, en application des articles 25-3 et 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le dispositif est étendu respectivement aux logements meublés et au bail mobilité.
Il s’applique désormais à tout logement loué à titre de résidence principale au titre de la loi du 6 juillet 1989 dans des "zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social". La définition correspond à celle de l’article 232 1° du code général des impôts relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants.
En cas de litiges résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation doit obligatoirement être saisie préalablement à toute saisine du juge civil.
Encadrement des loyers : un dispositif expérimental porté par la loi Elan
Initié par la loi Alur en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été remplacé par une expérimentation, pour une durée de cinq ans, qui figure désormais à l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). L’expérimentation peut être mise en œuvre dans les zones tendues, à la demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, de la commune de Paris, des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence.
La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, dite "3DS" a prolongé la durée de l’expérimentation de 3 ans (jusqu’en 2026) afin de disposer du recul nécessaire à son évaluation et a, corrélativement, rouvert le délai de candidature jusqu’au 24 novembre 2022.
Qui est concerné ?
Les territoires concernés par le dispositif d’encadrement des loyers sont ceux pour lesquels les collectivités candidates justifient que les quatre critères fixés par l’article 140 de la loi ELAN sont remplis.
Comment ça marche ?
Ces collectivités ont pu déposer une demande auprès du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires jusqu'au 24 novembre 2022, en accompagnant leur demande d’un descriptif du périmètre du territoire susceptible d’être encadré et des éléments justifiant que les critères d’éligibilité à l’expérimentation sont remplis pour le périmètre proposé.
Après instruction par le ministère, un décret délimite le périmètre soumis à ce dispositif. Pour le rendre applicable, le préfet de département (ou préfet de région pour l’Ile-de-France) doit ensuite prendre chaque année un arrêté fixant un loyer de référence pour chaque secteur géographique et catégorie de logement donnés. Le loyer de référence correspond au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers. Le préfet fixe également le loyer de référence majoré (loyer de référence augmenté de 20 %) et le loyer de référence minoré (loyer de référence diminué de 30 %).
Quels sont les territoires encadrés ?
Les territoires suivants appliquent aujourd’hui le dispositif : Paris (depuis le 1er juillet 2019), Lille (depuis le 1er mars 2020), les territoires des établissements publics territoriaux (EPT) de la Métropole du Grand Paris Plaine Commune (depuis le 1er juin 2021) et Est Ensemble (depuis le 1er décembre 2021) pour l’ensemble de leur territoire. Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021). Deux décrets pris le 2 septembre 2021 ont également mis en œuvre l’encadrement des loyers à Bordeaux et à Montpellier. Les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence pour ces territoires sont applicables à compter du 1er juillet 2022 pour la ville de Montpellier et du 15 juillet 2022 pour Bordeaux.