Le Jeudi 22 février 2024
Depuis le 1er janvier 2019, les futurs propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé. C’est également un moyen pour les collectivités locales d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre.
À qui s’adresse le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie s’adresse aux propriétaires bailleurs qui :
- achètent un bien à rénover dans un des territoires éligibles au dispositif ;
- souhaitent mettre leur logement vide en location longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans.
Cette réduction d’impôt sur le revenu s’applique aussi bien aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement et qui font rénover leur bien, qu’à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment.
Où est-il possible d’investir en Denormandie
Le dispositif Denormandie est disponible dans les 222 villes du plan Action cœur de ville, mais certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire peuvent également proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation.
Les avantages fiscaux
Les bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération, en fonction de la durée de la location :
- 6 ans : 12 %
- 9 ans : 18 %
- 12 ans : 21 %
Exemple : pour l’achat d’un bien de 160 000 euros avec 40 000 euros de travaux, l’aide est de 33 600 euros pour une location de 12 ans, soit 2 800 euros de déduction par an.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt
Trois conditions
Faire des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération, soit pour l’achat d’un logement de 160 000 euros, 40 000 euros de travaux.
Les travaux éligibles au dispositif sont :
- tous les travaux qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles (et annexes)
- la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables (et annexes)
- les travaux pour réaliser des économies d'énergie
À noter : Dès lors que le logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer si les conditions d’application sont remplies.
Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros.
Si le bien est acheté 400 000 euros et que 100 000 euros de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300 000 euros non sur 500 000 euros.
Les loyers pratiqués sont plafonnés pour mettre sur le marché une offre de logements abordables.
| A bis | Reste de la zone A |
B1 | B2 et C | |
| Personne seule | 37 508,00 € | 37 508,00 € | 30 572,00 € | 27 515,00 € |
| Couple | 56 058,00 € | 56 058,00 € | 40 826,00 € | 36 743,00 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
73 486,00 € | 67 386,00 € | 49 097,00 € | 44 187,00 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
87 737,00 € | 80 716,00 € | 59 270,00 € | 53 344,00 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
104 390,00 € | 95 553,00 € | 69 725,00 € | 62 753,00 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
117 466,00 € | 107 527,00 € | 78 579,00 € | 70 721,00 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
13 087,00 € | 11 981,00 € | 8 766,00 € | 7 888,00 € |
Les loyers pratiqués sont plafonnés et correspondent aux loyers dit intermédiaires. Les plafonds 2018 étaient les suivants :
| A bis | Reste de la zone A | B1 | B2 et C |
| 16,96 € | 12,59 € | 10,15 € |
8,82 € |
La loi de finances 2020 a renforcé le dispositif fiscal en :
- élargissant la liste des travaux éligibles : pour atteindre les 25 % du coût total de l’opération, pourront être comptabilisés non seulement les travaux effectués de rénovation, mais également ceux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore concernant la création de surface habitable nouvelle ;
- simplifiant le périmètre des zones éligibles : Il sera possible d’en bénéficier dans l’ensemble du territoire des communes éligibles et non plus dans les seuls « centres-villes »
- en prolongeant le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022.
Quelle articulation avec les autres dispositifs d’aides à l’investissement locatif
La réduction d’impôt dite Pinel ne vise pas les mêmes opérations que le Denormandie dans l’ancien : elle s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés et dépend d’un zonage spécifique (zones A, Abis et B1). Ce dispositif continue de s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2021.
Dans les quelques situations ou les deux réductions d’impôt pourraient s’appliquer, le contribuable aura le choix du dispositif dont il entend bénéficier.
La déduction des revenus fonciers Louer abordable ne nécessite pas de réaliser un investissement, mais s’adresse également à ceux qui sont déjà propriétaires. L’aide s’appuie sur un conventionnement avec l’Anah et la déduction s’applique chaque année pendant toute la durée de la convention si les conditions, notamment de loyers, continuent d’être respectées.
Ce dispositif continue de s’appliquer dans les conditions habituelles et jusqu’au 31 décembre 2019. Il vient d’ailleurs d’être renforcé dans le cadre de la loi Elan.
Un investisseur qui souhaite s’inscrire dans ce dispositif peut le faire, mais il ne pourra alors bénéficier ni du dispositif Pinel, ni du Denormandie dans l’ancien.
Kit de communication
Afin de favoriser la diffusion et la prise en main du dispositif, la DGALN a produit un kit de communication avec le concours de l'ADIL49 et de l'ANIL, à destination des collectivités locales et des propriétaires et investisseurs œuvrant à la requalification des logements existants.
