Assurance construction

Le Lundi 28 septembre 2020

La construction d’un logement est soumise à des obligations d’assurance pour garantir la responsabilité de tous les intervenants. La loi offre plusieurs protections au maître d’ouvrage. En cas de malfaçons, une présomption de responsabilité peut reposer sur le constructeur pendant 10 ans.

Définition 

La réparation des malfaçons dans le domaine de la construction repose essentiellement sur une présomption de responsabilité qui pèse pendant dix ans sur les constructeurs.

Pour être pleinement efficace, ce régime de responsabilité de plein droit est assorti d’une double obligation d’assurance :

Il s’agit d’un système à double détente :

  • l’assurance dommages-ouvrage indemnise la réparation des désordres rapidement,
  • l’assureur dommages-ouvrage exerce ensuite ses recours contre les divers intervenants qui doivent obligatoirement souscrire une police de responsabilité.

Conjointement à ce mécanisme spécifique de responsabilités et d’assurances applicable aux désordres graves intervenant dans les dix ans de la réception, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être mise en œuvre à titre résiduel pour les dommages qui interviennent avant réception ou au-delà de dix ans, ou encore pour ceux de moindre importance qui ne relèvent pas de la garantie décennale.

En cas de vente d’immeuble à construire, un régime spécifique s’applique pour les défauts de conformité et les vices apparents à la livraison.

Assurance de chantier en cours

Responsabilité civile pour les dommages en cours de chantier

En principe, les dommages qui interviennent au cours de la construction relèvent de la responsabilité civile de droit commun des entrepreneurs. Ainsi, tout dommage ou toute perte survenant en cours de chantier, avant réception, est à la charge de l’entrepreneur.

L’entrepreneur a l’obligation de réparer ou de recommencer l’ouvrage, quelle que soit la cause des dégâts.
Les entrepreneurs peuvent s’assurer contre les causes susceptibles d’endommager ou de détruire la construction en cours de chantier (incendie, tempête...) au moyen d’une assurance globale pour tous les intervenants (police unique de chantier : PUC ; tous risques chantier : TRC).

Responsabilité de l’entrepreneur en cas d’abandon de chantier

Si l’entrepreneur abandonne le chantier pour faillite, par négligence ou mésentente, l’assurance « dommages-ouvrage » ne se substitue pas à l’entrepreneur défaillant pour achever l’immeuble. L’assureur doit néanmoins être prévenu de tout arrêt des travaux supérieur à trente jours.

Si le contrat n’est pas assorti d’une garantie de livraison, il faut :

  • après mise en demeure restée infructueuse, obtenir la résiliation du contrat soit amiable soit judiciaire ;
  • procéder à la réception de l’ouvrage même inachevé, en convoquant le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le contrat est assorti d’une garantie de livraison ou d’achèvement, elle doit être mise en œuvre.

Dommages de nature décennale en cours de construction

Les désordres importants qui affectent la solidité de l’immeuble et le rendent impropre à sa destination peuvent être pris en charge, dans le cadre de la garantie décennale, par l’assurance dommages-ouvrage, si les conditions suivantes sont réunies :

  • le maître d’ouvrage effectue une mise en demeure auprès du constructeur de remédier aux malfaçons,
  • la mise en demeure reste sans effet,
  • le contrat de construction soit résilié.

Assurance de réception et de livraison

Les dommages qui apparaissent lors de la réception de l’ouvrage ou de la livraison de l’immeuble acheté sur plan sont qualifiés de vices apparents ou de défauts de conformité.

Les recours dont dispose l’occupant pour y remédier diffèrent selon qu’il s’agit d’un immeuble ayant fait l’objet d’un contrat de louage d’ouvrage (contrat de construction de maisons individuelles, contrat d’entreprise...) ou d’un contrat du type vente d’immeuble à construire.

Dans le cas de louage d’ouvrage (maison individuelle ou entreprise)

Réception de l’ouvrage

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. A défaut de réception, les assurances ne peuvent intervenir en cas de dommage.

Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut, judiciairement. La réception est un acte unilatéral prononcé contradictoirement :

  • c’est le maître de l’ouvrage qui prononce la réception (caractère unilatéral),
  • l’entrepreneur doit y être dûment convoqué (caractère contradictoire).

Un constat d’huissier, dont le caractère contradictoire n’est pas établi, ne vaut pas réception.

Achèvement des travaux

Le point de départ des garanties (garantie d’un an de parfait achèvement, garanties biennale et décennale) est la réception, avec ou sans réserves. En principe, la réception suppose l’achèvement des travaux et a pour effet de faire naître la garantie de parfait achèvement.

La réception marque, ainsi, l’achèvement de l’ouvrage que l’entrepreneur n’a plus qu’à parfaire le cas échéant. Il est toutefois possible de réceptionner des ouvrages inachevés.

En présence de défauts de conformité, de malfaçons d’une grande ampleur, il est conseillé de refuser la réception. Dans ce cas, le constructeur doit reprendre le chantier ; à défaut, la garantie de livraison ou l’assurance dommages-ouvrage, le cas échéant, peuvent être mise en œuvre.

Réception judiciaire de l’ouvrage

Si une partie refuse de procéder à la réception, l’autre partie peut demander la réception judiciaire.

Le juge, qui peut être saisi en référé, désigne un expert pour savoir si l’ouvrage est en état d’être réceptionné, au besoin avec réserves, puis prononce la réception au lieu et place du maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur.

Absence de réception en cas de dommage

En l’absence de réception, le seul recours, en cas de dommages, relève de la responsabilité contractuelle de droit commun. Il faut alors prouver :

  • le dommage, 
  • la faute de l’entrepreneur,
  • le lien de causalité : c’est à dire prouver que la faute de l’entrepreneur a créé le dommage de construction.

Effets de la réception

La réception de l’immeuble avec ou sans réserves par le maître de l’ouvrage met fin au contrat initial et entraîne de ce fait le transfert de la garde de la chose au maître de l’ouvrage et la fin de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entreprise.

La réception est le point de départ de toutes les garanties pouvant être mises en œuvre pour réparer les désordres de construction :

  • la garantie d’un an de parfait achèvement pour tous les vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l’année qui suit ;
  • la garantie de deux ans, de bon fonctionnement pour les éléments d’équipement ;
  • la garantie de dix ans pour les désordres importants susceptibles de mettre en cause la solidité de l’immeuble ou sa destination.

La réception est également le point de départ du délai de dix ans pour la responsabilité de droit commun des constructeurs et de leurs sous-traitants (code civil : art. 1792-4-3).

Réserves

Pour pouvoir bénéficier de la garantie de parfait achèvement et, éventuellement de la garantie décennale, les vices censés être apparents à la réception doivent faire l’objet de réserves sur le procès-verbal au moment de la réception.

Le constructeur doit réparer le dommage. S’il ne fait rien, le maître de l’ouvrage doit lui demander d’intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception en lui fixant un délai raisonnable.

Les dommages apparents à la réception, qui n’ont pas fait l’objet de réserves, ne relèvent pas de l’assurance obligatoire en garantie décennale et ne sont donc pas pris en charge par l’assurance dommage-ouvrage mais directement par le constructeur (à moins que la gravité des désordres n’apparaisse ultérieurement).

Dans le cas d’une vente d’immeuble à construire

Livraison et réception dans la vente d’immeuble à construire

Dans la vente d’immeuble à construire, la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs. Le vendeur doit faire inscrire les vices apparents éventuels dans le procès-verbal de réception, qu’il signe avec chacun des entrepreneurs.

En pratique, l’acquéreur n’assiste pas à la réception.

La livraison consiste, pour le vendeur, à remettre l’immeuble à l’acquéreur. Elle correspond à la prise de possession de la maison par l’acquéreur, matérialisée en général par la remise des clefs.

Il est conseillé à l’acquéreur de prévoir dans le contrat que le vendeur devra lui remettre, au moment de la livraison du logement, le ou les procès-verbaux de réception signés par chacun des entrepreneurs et certifiés conformes par le vendeur.

Il pourra ainsi comparer les observations techniques faites au moment de la réception avec l’état de la maison à la livraison et veiller ainsi à ce que le vendeur effectue les réparations des vices apparents mentionnés dans le procès-verbal.

Il est indispensable que l’acquéreur connaisse la date exacte de réception de la maison. C’est en effet à compter de la date de réception, avec ou sans réserve, que commencent à courir les délais de garantie décennale.

La livraison décharge le vendeur de son obligation de délivrance. Elle constitue le point de départ de la garantie des vices de construction apparents.

Dommages dans l’année suivant la réception (garantie de parfait achèvement)

Définition et mise en œuvre 

Dans le cadre de la construction d’une maison, la réparation des désordres signalés par le maître de l’ouvrage à la réception ou apparus dans le délai d’un an après la réception relève de la garantie de parfait achèvement.

La garantie de parfait achèvement porte sur tous les désordres ou défauts de conformité qui, quelle que soit leur importance :

  • ont fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception parce qu’ils étaient apparents ;
  • ont été signalés dans l’année suivant la réception, parce qu’ils étaient cachés le jour de la réception et ne se sont révélés qu’ensuite.

Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement

Si l’entrepreneur ne répare pas spontanément, le maître de l’ouvrage doit le mettre en demeure de réparer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai imparti au contrat ou au procès-verbal de réception, le cas échéant.

A défaut, le maître de l’ouvrage est en droit de faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur. Il faut néanmoins savoir que :

  • le maître de l’ouvrage doit faire l’avance des frais de réparation ;
  • l’entrepreneur peut contester les frais engagés par le maître de l’ouvrage.

Pour éviter les inconvénients de cette procédure, le maître de l’ouvrage peut recourir à une procédure de référé pour demander :

  • soit la condamnation de l’entrepreneur au paiement d’une provision pour l’exécution des travaux,
  • soit la condamnation sous astreinte de l’entrepreneur à exécuter lesdits travaux.

Le référé est introduit, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception (le délai de prescription est interrompu).

Garantie décennale et garantie de parfait achèvement

Pour les désordres importants qui remettent en cause la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination et qui apparaissent dans le délai d’un an suivant la réception, la garantie de parfait achèvement est complétée par la garantie décennale.
Les désordres doivent être signalés à l’entrepreneur par voie de notification écrite sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’entrepreneur n’effectue pas les réparations, le maître de l’ouvrage peut mettre en oeuvre son assurance dommages-ouvrage.

Défaut d’isolation phonique

Le bailleur est tenu d’indiquer dans le contrat de location par clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le bien est situé (code de l’urbanisme : art. L147.5/Loi du 12.7.99 - JO du 13-7-99). 

Les plans d’exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés :

  • des aérodromes assurant des grandes, moyennes ou courtes distances classées en catégories A, B, C ;
  • des aérodromes assurant un service de défense et de l’aviation civile.

Selon la gêne occasionnée par le trafic des avions, le territoire situé aux abords des aérodromes est classé en 3 zones : A,B,C.
Les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter une zone "D" à l’intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet des mesures d’isolation acoustique.

Les plans d’exposition au bruit peuvent être consultés, le cas échéant aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu’à la préfecture.

Tout logement doit être isolé vis à vis des bruits provenant de l’extérieur de l’immeuble et des logements ou locaux contigus.
L’isolement acoustique doit être renforcé vis à vis des bruits générés par des routes ou voies ferrées très circulaires (un arrêté préfectoral définit dans chaque département les voies concernées). 

Le bruit généré par un équipement quelconque du bâtiment ne doit pas dépasser les limites fixées par arrêtés ministériels.
Les travaux de nature à satisfaire ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement.

Le défaut d’isolation phonique peut être indifféremment caché ou apparent lors de réception, et être, selon le cas, réservé au procès-verbal de réception ou notifié dans l’année suivant la réception.

Le fait qu’il soit apparent à la réception ne prive pas le maître de l’ouvrage de la garantie.

L’isolation phonique du bâtiment est couverte par la garantie de parfait achèvement.

Si les normes minimales d’isolation phonique ne sont pas respectées, les travaux nécessaires pour atteindre le minimum réglementaire sont à la charge de l’entrepreneur pendant un an après la réception de l’ouvrage.

Le vendeur est garant à l’égard du premier occupant pendant un an à compter de la prise de possession de la maison, de la conformité aux normes minimales d’isolation phonique.

Dommages dans les 10 ans suivant la réception

Régime des garanties biennale et décennale

Certains vices cachés à la réception et entraînant de gros dommages sont couverts par une garantie de dix ans après la réception.
Les éléments d’équipement sont garantis pendant deux ans.

Ces garanties permettent, lorsqu’un désordre est constaté et rentre dans le domaine des dommages garantis, d’obtenir réparation, sans avoir à apporter la preuve de la responsabilité du constructeur, celle-ci étant présumée.

Cette présomption de responsabilité ne peut être écartée qu’en cas de force majeure ou fait d’un tiers intervenant dans la réalisation du dommage.

La mise en œuvre de ces garanties est assurée par le recours à l’assurance dommages-ouvrage obligatoirement souscrite par le maître d’ouvrage.

A défaut, l’assurance responsabilité du constructeur peut également être mise en oeuvre. En l’absence de l’une ou l’autre de ces assurances, la garantie est due par les personnes réputées constructeur.

Délai de garantie

Le délai de garantie est de dix ans réduit à deux ans pour les éléments d’équipement dissociables. Le point de départ en est la réception. Le délai de garantie ne peut être ni réduit, ni suspendu. Cependant, il peut être interrompu par une citation en justice ou par une reconnaissance de responsabilité.

Garantie biennale

Tous les dommages sur les éléments d’équipement relèvent de la garantie biennale, sauf dans deux cas :

  • lorsque leur défaillance rend l’ouvrage impropre à sa destination ;
  • lorsque, indissociables d’un bâtiment, leur solidité est atteinte.

Dans ces deux cas, ils bénéficient de la garantie décennale.

On entend par indissociables les éléments dont la dépose ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détérioration du bâtiment (par exemple : une canalisation encastrée sous le carrelage, un revêtement de marbre scellé sont indissociables).

Garantie décennale

Questions / Réponses

Dommages après 10 ans suivant la réception

Il n’y a que lorsque le dommage est consécutif à un dol (tromperie), que le maître de l’ouvrage peut engager une action en réparation sur le fondement de la responsabilité trentenaire (30 ans).

Le dol ne peut être retenu que si la preuve est rapportée qu’il y a eu fraude, tromperie, manœuvre en vue de dissimuler des malfaçons, c’est à dire une intention délibérée de causer des dommages et de nuire.