Le Lundi 28 septembre 2020
L’accès au logement est un enjeu sociétal majeur et un droit universel. Pour garantir ce droit à tous, et notamment aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite, la réglementation oblige au respect de certaines règles d’accessibilité pour les logements neufs, et pour les logements existants subissant des rénovations ou des aménagements.
Principes de l’accessibilité du logement
La loi n°2005-102 établit, dans son article 41, le principe suivant : « Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques […] doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous et notamment aux personnes handicapées. […] Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage. »
L’esprit de la réglementation est donc de supprimer le plus grand nombre possible d’obstacles au déplacement et à l’usage des bâtiments et de leurs équipements, pour que des personnes ayant une déficience motrice, sensorielle ou intellectuelle soient capables de vivre de façon indépendante et autonome.
Les décrets et arrêtés pris en application de ce même article définissent les exigences applicables dans chacun des cas :
- bâtiments de logements collectifs ou individuels neufs ;
- bâtiments de logements collectifs existants faisant l’objet de travaux.
Règles d’accessibilité pour les logements neufs
Au sein des logements neufs, la réglementation accessibilité distingue les bâtiments d’habitation collectifs des maisons individuelles. Les maisons individuelles existantes ne sont pas soumises au respect de la réglementation accessibilité.
On considère ainsi qu’un bâtiment d’habitation est collectif, au sens de la réglementation accessibilité, lorsque sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts.
Quel que soit le cas, et bien que les obligations soient différentes, les exigences d’accessibilité portent à la fois sur les espaces intérieurs et extérieurs, sur les places de stationnement, sur les ascenseurs, ainsi que sur les parties communes et privatives. Les dispositions décrites dans les arrêtés ne sont toutefois pas applicables pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage.
Dans les parties privatives, un minimum de pièces indispensables à la vie dans le logement ont été repérées. Constituent ainsi « l’unité de vie », la cuisine, le séjour, un cabinet d’aisances, une salle d’eau, et une chambre. C’est sur ces pièces que portent les exigences.
Les exigences réglementaires obligatoires sont décrites dans l’arrêté du 24 décembre 2015. Les acteurs de la construction (maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, contrôleurs techniques, industriels…) peuvent également se référer au site www.accessibilite-batiment.fr
À noter : La loi prévoit une évaluation de l’offre de logements accessibles : cette obligation législative doit être menée localement par les commissions communales ou inter-communales d’accessibilité des personnes handicapées.
Règles d’accessibilité en cas de rénovation ou d’aménagement de logements existants
À l’occasion de travaux de rénovation ou de réhabilitation de logements collectifs, la réglementation oblige au respect de certaines règles d’accessibilité :
- Les travaux réalisés doivent au minimum maintenir les conditions d’accessibilité existantes ;
- Les parties de bâtiments correspondant à la création de surfaces ou de volumes nouveaux, ainsi que les éléments des parties communes touchées ou remplacées à l’occasion de travaux, doivent respecter les exigences relatives aux logements collectifs neufs.
Il est possible de bénéficier d’adaptations mineures aux exigences applicables lorsque celles-ci sont liées à la présence d’éléments participant à la solidité du bâtiment, tels que les murs, plafonds, planchers, poutres ou poteaux.
Dans le cas où le coût des travaux est supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment, les aménagements effectués doivent satisfaire aux exigences relatives aux logements collectifs neufs, que ces travaux soient effectués dans les parties communes ou à l’intérieur des logements. Il n’est donc pas possible, dans ce cas, de bénéficier d’adaptations aux exigences.
L’arrêté du 26 février 2007 permet de calculer le coût pris en compte pour déterminer la valeur du bâtiment dans le calcul cité ci-dessus.
Les aides financières pour rendre un logement accessible
Pour les organismes HLM : la déduction de dépenses de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Les dépenses engagées par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) pour la mise en accessibilité et l’adaptation des logements aux personnes en situation de handicap sont déductibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) versée aux collectivités territoriales.
La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées a étendu ce dispositif aux sociétés d’économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation ou la gestion de logements.
Sont concernées par cette aide les dépenses de travaux réalisés à l’extérieur des locaux pour en faciliter l’accès, notamment les travaux concernant les parties communes dans un immeuble, mais aussi à l’intérieur des logements.
Textes de référence
Pour les particuliers et les syndics de copropriété
Pour rendre son logement accessible ou engager des travaux d’amélioration de l’habitat, le particulier peut bénéficier de plusieurs dispositifs. Pour connaître le détail des aides, consultez la fiche pratique dédiée.