Publication des décrets pour les 4 opérations de requalification des copropriétés privées dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN) à Marseille

Initiées par le Président de la République à Marseille en juin 2023, ces opérations exceptionnelles traduisent l’engagement particulier de l’État aux côtés des collectivités pour répondre à l’urgence sociale et urbaine d’accompagner les 9 000 habitants qui habitent dans ces 2 600 logements.

En juin 2023 à Marseille, le président de la République avait annoncé que l’État porterait des opérations exceptionnelles de requalification de ces 4 copropriétés parmi les plus dégradées de Marseille (sites du Mail, des Rosiers–Super Belvédère, de La Maurelette et de Consolat). Les études de préfiguration ont abouti au printemps 2025, sous le pilotage de l’État, à construire avec la ville de Marseille, la métropole Aix-Marseille-Provence et l’établissement public foncier (EPF) Provence-Alpes-Côte d’Azur, des scénarios différenciés sur chacune de ces copropriétés pour une intervention d’un montant total se situant entre entre 577 et 613 M€.

Ces études de préfiguration ont été validées par le Gouvernement durant l’été 2025. Le principe de ces opérations d’intérêt national a fait l’objet de délibérations favorables de la ville de Marseille, de la métropole Aix-Marseille-Provence, du département des Bouches-du-Rhône et de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et de l’EPF entre septembre et novembre 2025. Les projets de décret ont été examinés et approuvés par le Conseil d’État le 16 décembre dernier.

La réalisation de ces quatre opérations est désormais confiée à l’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur. Dès 2026, l’EPF, tout en poursuivant la mise en œuvre des plans de sauvegarde, lancera des études d’aménagement pour affiner la mise en œuvre sur chacun de ces sites :

• L’ensemble du Mail regroupe 3 copropriétés et 8 bâtiments (dont 5 tours) pour 583 logements et 2 200 habitants ;
• La copropriété de La Maurelette est constituée de 70 bâtiments (dont 5 tours) pour 756 logements et 2 500 habitants ;
• Le site des Rosiers-Super Belvédère regroupe 2 copropriétés et 14 bâtiments pour 883 logements et 3 000 habitants ;
• La copropriété Consolat est constituée de 6 bâtiments (dont 1 tour) pour 396 logements et 1 500 habitants.

L’État, la métropole et la ville ont déjà effectué dans chacune de ces copropriétés à l’automne 2025 des réunions publiques pour présenter ces démarches. La concertation avec les habitants continuera tout au long de la mise en œuvre de ORCOD-IN. Les partenaires publics seront notamment particulièrement attentifs que dans l’attente des aménagements une gestion urbaine de proximité se traduisent par une amélioration du cadre de vie des habitants.

Grâce au travail de la préfecture de Provence-Alpes-Côte d’Azur et avec ces décisions, l’État confirme sa volonté d’agir concrètement, durablement et au plus près des habitants pour lutter contre l’habitat indigne, restaurer l’attractivité des quartiers et construire une ville plus juste et plus solidaire.

Les copropriétés à Marseille

La copropriété représente près de 60 % des logements dans les Bouches-du-Rhône, soit 629 898 logements répartis dans 47 654 copropriétés. Cette forme d’habitat est particulièrement concentrée à Marseille, qui regroupe à elle seule 24 863 copropriétés.

Les grandes copropriétés ont en effet joué un rôle majeur dans l’urbanisation de Marseille, notamment durant la reconstruction d’après-guerre. Ces ensembles, souvent composés de plus de 100 logements, sont nombreux à Marseille, qui en compte le plus grand nombre en France. Construites entre les années 1950 et 1975, ces copropriétés sont aujourd’hui confrontées à un vieillissement prématuré, lié aux évolutions sociales de leur population, à la précarisation croissante des propriétaires occupants et bailleurs, souvent dans l’incapacité de financer les charges et l’entretien, ainsi qu’à l’infiltration d’investisseurs peu scrupuleux.

Suite à un travail de priorisation au cours de l’année 2023, a été confié par lettre de mission inter-ministérielle du 23 novembre 2023 au préfet des Bouches-du-Rhône le pilotage d’un programme d’ « intérêt national », en lien avec la métropole et la ville de Marseille concernant 13 sites jugés prioritaires :

• les 4 copropriétés marseillaises devant faire l’objet d’études de préfiguration d’opération de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national - ORCOD In ;
• 6 autres copropriétés marseillaises : Bellevue, Bel Horizon I et II, Corot, Le Gyptis, Kallisté, Maison Blanche) ;
• 3 copropriétés de la métropole hors Marseille : La Mariélie à Berre l’Etang, Les Facultés à Aix-en-Provence, Le Florida Parc à Marignane).

Au-delà, ce sont plus de 28 ensembles immobiliers regroupant près de 10 000 logements sur la seule ville de Marseille qui font l’objet d’une attention particulière de l’État, de la métropole et de la ville.

Qu’est-ce qu’une ORCOD-IN ?

Les pouvoirs publics disposent de divers instruments pour répondre aux enjeux de dégradation des copropriétés dégradées : opération programmée de l’habitat-copropriété dégradée OPAH-CD, plan de sauvegarde, opération de requalification des copropriétés dégradées ORCOD, demande de nomination d’un administrateur provisoire...

Les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) sont définies à l’art. L.741-1 du code de la construction et de l’habitation. Une ORCOD intègre les actions suivantes :

1. Un dispositif d'intervention immobilière et foncière, incluant des actions d'acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ;
2. Un plan de relogement et d'accompagnement social des occupants ;
3. La mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne ;
4. La mise en œuvre des actions prévues à l'article L. 303-1 ;
5. Le cas échéant, la mise en œuvre d'un plan de sauvegarde prévu à l'article L. 615-1 du présent code ainsi que de la procédure d'administration provisoire renforcée prévue à l'article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
6. La mise en œuvre d'actions ou d'opérations d'aménagement, au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, intégrant les objectifs de l'opération.

La qualification « d’intérêt national » est réservée à des opérations d’ensemble présentant des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et la nécessité de lourds investissements (article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation).