Publié le 10 novembre 2016

Mis à jour le 21 novembre 2024

L'accessibilité du logement

  • Accessibilité

  • Accessibilité du bâti

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L’accès au logement est un enjeu sociétal majeur et un droit universel. L’accessibilité et/ou l’adaptation du logement aux personnes handicapées sont réglementées. Cette fiche présente le principe de l’accessibilité du logement et en détaille les obligations réglementaires. Elle vous informe sur les aides financières existantes pour rendre un logement accessible ou adapté et propose des ressources documentaires sur ce thème.

Actualité

Ma Prime Adapt’

Réussir l’adaptation des logements à la perte d’autonomie : un enjeu de société 

Le maintien à domicile de centaines de milliers de nos concitoyens, avec le maximum de confort, d’autonomie et de sécurité, impose que le logement puisse s’adapter aux besoins et aux souhaits de son ou ses occupants, tout au long de leur vie.

Le dispositif entend répondre à plusieurs enjeux :

• Faire plus : atteindre les 680 000 logements adaptés dans les 10 prochaines années, dont 250 000 sur le quinquennat (2023-2027) ;

• Faire plus simple : proposer aux Francais une aide et un parcours unique pour faciliter le passage à l’acte et accélérer l’adaptation des logements ;

• Faire mieux : encourager les travaux préventifs et prendre en considération tous les besoins, qu’ils soient liés à l’âge ou au handicap.

Pour plus de simplicité, MaPrimeAdapt’ remplace 3 aides qui coexistaient jusqu’à présent, avec chacune leurs modalités et leur parcours de dépôt de dossier :

• Habiter Facile, distribuée par l’Anah ;

• Les aides de la CNAV pour l’adaptation du logement des personnes âgées ;

• Un crédit d’impôt pour certains types de travaux.

Au 1er janvier 2024, MaPrimeAdapt’ devient la nouvelle aide unique pour les travaux d’adaptation des logements, avec une ambition : prévenir les chutes et situations de fragilités dans le logement, pour tous les publics en perte d’autonomie, afin de leur permettre de vivre chez eux le plus longtemps possible.

Une aide ouverte à tous

L’ambition de MaPrimeAdapt’ est de prévenir plutôt que de réparer pour agir en amont des premières chutes. Dans cette logique assumée de prévention, le dispositif sera ouvert à toutes les personnes à partir de 70 ans, sous condition de ressources, quel que soit leur niveau de dépendance ou d’autonomie.

Le dispositif permettra également d’accompagner les personnes entre 60 et 69 ans en perte d’autonomie précoce et les personnes en situation de handicap, sous condition de ressources, quel que soit leur âge, justifiant d’un taux d’incapacité supérieur ou égal à 50 % ou éligibles à la prestation de compensation du handicap (PCH). Pour ces derniers, MaPrimeAdapt’ sera cumulable avec la PCH aménagement logement.

MaPrimeAdapt’ concernera les propriétaires occupants ou les locataires du parc privé pour leur résidence principale sans condition d’ancienneté.

MaPrimeAdapt’ pourra financer 50 % ou 70 % du montant des travaux en fonction des ressources du ménage, dans la limite d’un plafond de travaux de 20 000 € HT.

Une aide plus lisible et plus accessible

MaPrimeAdapt’ permettra aux usagers de bénéficier d’une aide à l’adaptation de leur logement au travers d’un dossier unique et d’un parcours simplifie. Le bénéficiaire pourra déposer sa demande d’aide numérique sur la plateforme MaPrimeAdapt’ ou au format papier auprès des délégations locales de l’Anah.

Depuis le 1er septembre 2023, la plateforme France Renov’ (https://france-renov.gouv.fr/aides/maprimeadapt) rassemble toutes les informations utiles pour les particuliers, les professionnels de santé, les professionnels du logement et les collectivités territoriales. La plateforme de demande d’aide sera quant à elle ouverte début janvier 2024. Les usagers pourront s’informer sur MaPrimeAdapt’ dans l’ensemble des Espaces Conseils France Renov’, au sein des délégations locales de l’Anah et auprès des maisons France Services.

Un accompagnement personnalisé

Le dispositif reposera à la fois sur un accompagnement obligatoire par un assistant à maitrise d’ouvrage (AMO) et sur la réalisation d’un diagnostic autonomie permettant de construire un projet de travaux adapté. Les usagers pourront être réorientés vers les acteurs compétents pour les problématiques sociales les plus complexes. Un ergothérapeute pourra également être associe à la construction du projet si les fragilités de la personne le nécessitent.

Une large gamme de travaux financés

Les travaux éligibles et finançables par MaPrimeAdapt’, concertés avec les acteurs du secteur du bâtiment, pourront s’adapter aux besoins de chacun, en fonction du diagnostic du logement. Le but : construire un projet cohérent pour faciliter le maintien à domicile des ménages. Ce sont pour les :

  • Travaux intérieurs :
    • Monte-escalier
    • Aménagement de salle de bain
    • WC surélevés et barre d’appui
    • Aménagement de cuisine
    • Éclairage à détection de mouvement
  • Travaux extérieurs :
    • Rampe d’accès vers l’entrée du pavillon
    • Place de parking PMR
    • Installation de volets roulants
    • Élargissement de la porte d’entrée.

Les grands principes de l'accessibilité du logement

1. Accessibilité et adaptation

« Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (art R162-2 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH).

Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement.

Un logement accessible respecte les obligations du code de la construction et de l’habitation. Un logement adapté répond aux capacités et aux besoins précis de son occupant, sans forcément respecter les obligations réglementaires.

2. Qu'est-ce qu'un logement réglementairement accessible ?

Le décret n°2015-1770 et l'arrêté du 24 décembre 2015 relatifs à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs (BHC) et des maisons individuelles (MI) neufs ont modifié le code de la construction et de l'habitation (CCH) et actualisé les obligations réglementaires en matière d'accessibilité.

"Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente" (article R162-2 du CCH).

L'obligation d'accessibilité porte sur le neuf

Seuls les bâtiments d'habitation neufs sont soumis à des obligations d'accessibilité. C'est dès la construction que sont pensés et prévus les aménagements et les prescriptions techniques propres à l'accessibilité, dans les parties communes ainsi que dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l'organisation des espaces, les équipements.

« Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap » (art. R162-1 du code de la construction et de l’habitation).

Seules les maisons individuelles construites pour être louées, ou mises à disposition, ou pour être vendues sont soumises aux obligations d’accessibilité. Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l’usage du propriétaire sont hors champ réglementaire (art. R162-5 du CCH).

L'article 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN) et le décret  n° 2019-305 du 11 avril 2019 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité des bâtiments d'habitation et au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan fixent à 20% des logements en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur l'obligation d'accessibilité. Le reste de ces logements sont évolutifs. Un logement évolutif répond à deux paramètres :

  • une personne en fauteuil roulant peut y accéder, circuler dans le séjour et utiliser le cabinet d'aisances
  • il peut être rendu accessible réglementairement par la réalisation de travaux simples (pas d'incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés en cloisons).

Ce décret porte également l'obligation d'installation d'un ascenseur de R+4 à R+3. En d'autres termes, dès qu'il y a plus de deux étages comportant des logements au dessus ou au dessous du rez de chaussée, la présence d'un ascenseur est obligatoire.

Dans un bâtiment d'habitation collectif (BHC) existant, les logements ne sont soumis à aucune obligation lorsqu'ils font l'objet de travaux, sauf lorsque ces travaux concernent la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment (art. R163-2 du CCH). Dans ce cas, doivent être accessibles :

  • les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
  • les places de stationnement, les celliers, les caves privatifs où sont réalisés les travaux ;
  • les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en RDC, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.

Dans tous les cas, ne sont soumis à aucune obligation :

  • la maison individuelle existante ;
  • en cas de création d'un seul logement par changement de destination* dans un bâtiment existant, même s'il se classe en BHC ;
  • en cas de création de plusieurs logements par changement de destination* dans un bâtiment existant qui sera in fine classé en maison individuelle.

(* Changement de destination : voir "questions fréquentes : je suis propriétaire de mon logement")

Les dérogations

Il existe plusieurs motifs de dérogation, uniquement pour les BHC existants faisant l'objet de travaux et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination :

  • Impossibilité technique liée :
    • au terrain ;
    • à la présence de construction existantes ;
    • à des contraintes résultant du classement de la zone de construction, notamment au regard des règles de la prévention des risques naturels ou technologiques (PPRI et risque d'inondation par exemple).
  • Disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d'extension ;
  • Préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :
    • un bâtiment d'habitation classé au titre des monuments historiques ;
    • un bâtiment d'habitation situé aux abords et dans le champ de visibilité d'un monument historique classé ou inscrit en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé ou en secteur sauvegardé.

Les solutions d'effet équivalent

Les articles 3 et 4 du décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont permises dès lors qu’elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s’agit là d’une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l’arrêté du 24 décembre 2015, afin de permettre l’innovation technique. Cependant l’objectif et la qualité d’usage recherchées restent identiques. Il ne s’agit en aucun cas d’une dérogation.

La nouvelle réglementation prévoit des objectifs de résultat et de moyens permettant de remplir chaque objectif, afin d'éviter toute dérive et garantir le principe d'équivalence.

L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour objectif de permettre au maître d’œuvre de proposer d’autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l’objectif d’accessibilité et d’introduire une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l'arrêté.

Les travaux modificatifs de l'acquéreur (TMA)

Les travaux modificatifs de l'acquéreur, dits TMA, sont possibles dans les ventes sur plan d'un bâtiment d'habitation collectif, avant construction. Ces ventes sont appelées "ventes en l'état futur d'achèvement" (VEFA).

Les appartements qui doivent respecter les règles d'accessibilité (en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur par exemple) peuvent voir leurs plans modifiés afin de s'adapter aux besoins et attentes de l'acquéreur, sous réserve de respecter les points suivants :

  • La demande doit émaner de l'acquéreur ;
  • Un contrat de travaux modificatifs est alors établi entre l'acquéreur et le promoteur ;
  • Le logement doit pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et ressortir ;
  • Les aménagements prévus par les TMA doivent être réversibles par des travaux simples;
  • Le plan du logement avant TMA et le plan avec TMA sont annexés au contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur, voire même à l'acte authentique de vente si le contrat est signé avant la signature de l'acte.

Questions fréquentes : je suis locataire de mon logement

Pour pouvoir adapter à ses propres frais un logement loué, l’accord expresse du propriétaire n'est plus obligatoire depuis octobre 2016.

Si vous êtes locataire du parc social, adressez une demande écrite à votre bailleur en recommandé avec accusé de réception. Ce dernier dispose de deux mois pour donner suite à votre demande. Il peut alors proposer comme solution :

  • la réalisation des travaux ou aménagements au sein du logement ;
  • une proposition de mutation dans un autre logement déjà adapté ou adaptable.

Si vous êtes locataire du parc privé, adressez une demande à votre bailleur qui peut :

  • accepter de prendre en charge les travaux ou aménagements ;
  • accepter que vous preniez en charge les travaux ou aménagements.
  • refuser tout travaux ou aménagement.

Si vous êtes prêt à prendre les travaux à votre charge, adressez une demande écrite à votre bailleur en recommandé avec accusé de réception, précisant les aménagements envisagés et les conditions de réalisation des travaux. Ce dernier dispose de deux mois pour donner suite à votre demande. A défaut, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite. Il ne pourra pas demander la remise en état des lieux, à l'issue du bail.

Cela peut être le propriétaire bailleur ou vous-même, selon la décision du bailleur. Des aides et/ou des crédits d’impôts existent.

Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’aides financières de la part de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) et des avantages fiscaux suivants :

  • TVA à 10 % pour les travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement, dans les logements achevés depuis plus de 2 ans, à condition que ces travaux soient facturés par un professionnel ;
  • Dans le parc social, la TVA est à 5,5 % pour les travaux d’adaptation d’un logement ;
  • Possibilité de déduire de son revenu global le déficit foncier dans la limite de 10 700 €.

  • L’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA), pour les personnes de plus de 60 ans, peut aider à financer des besoins en aménagement de logement, entre autres.
  • La Prestation de Compensation du Handicap (PCH), pour les personnes handicapées, permet de financer des solutions de compensation du handicap telles que l’aménagement d’un logement existant ou le déménagement vers un logement accessible.

De nombreux organismes accordent des aides et des subventions en fonction des revenus et du coût total des travaux. Cumulées, ces aides peuvent couvrir en partie ou totalement les frais engagés. Existent notamment :

  • L’ANAH accorde des aides financières pour l’amélioration des logements ainsi que certains aménagements d’accessibilité sur les parties communes de copropriété ;
  • La CAF propose le Prêt à l’Amélioration de l’Habitat (PAH) ;
  • Les mutuelles ;
  • Les caisses de retraite ;
  • Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts, voire des subventions.

  1. Obtenir l’autorisation de votre propriétaire bailleur en lui adressant un courrier avec accusé de réception qui décrit précisément les travaux prévus et leurs conditions de réalisation. Ce dernier dispose de deux mois pour répondre.
  2. Réaliser un diagnostic par un professionnel afin de déterminer les aménagements et/ou travaux pertinents.
  3. Demander les aides et financements auxquels vous pouvez prétendre et attendre la validation de ces aides avant de commencer les travaux ou aménagements.
  4. Faire faire les travaux par un professionnel, avancer les frais et conserver les factures. Il est possible de demander parfois des avances.
  5. Présenter les factures à ou aux organismes financeurs.

Un propriétaire privé n’a aucune obligation.

Un bailleur social est tenu de proposer un logement décent et indépendant pour les publics prioritaires. Le droit au logement opposable (DALO) a été créé pour faire respecter le droit à un logement décent et indépendant.

Introduit par la loi du 5 mars 2007, le DALO permet de reconnaître officiellement le critère prioritaire d’une demande de logement. Depuis février 2022, l'article 91 de la loi 3DS reconnait l'inadaptation d'un logement à un handicap reconnu comme un critère d'éligibilité au DALO.

Si au terme d’un délai anormalement long, une personne n’a pas obtenu de proposition de logement décent et/ou adapté, elle peut saisir la commission de médiation du DALO de son département, qui a jusqu’à 6 mois pour apporter une réponse. Si celle-ci est positive, la commission transmet le dossier en préfecture dont les services auront 6 mois pour proposer un logement.

En cas de non respect de ces délais, il est possible de saisir le tribunal administratif, pendant 4 mois à compter du premier jour de retard des services de l’Etat.

Pour pouvoir effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’occasion d’une assemblée générale (art. 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Si un locataire est prêt à réaliser les travaux à ses propres frais, l'assemblée des copropriétaires ne peut les refuser que s'ils portent atteinte à la solidité des murs.

Si l’assemblée refuse à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration touchant aux parties communes, il peut en demander l’autorisation au juge (art. 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Pour cela, il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la demande est irrecevable.

Les travaux peuvent être financés par la copropriété ou bien par un ou plusieurs copropriétaires qui sont prêts à en assumer la charge.

La Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour des modifications sur des parties communes d’une copropriété, même si elles sont liées au handicap d’un des occupants.

En revanche, l’ANAH peut accorder des aides financières à un syndicat de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.

Questions fréquentes : je suis propriétaire de mon logement

  1. Faire réaliser un diagnostic par un professionnel afin de déterminer les aménagements et/ou travaux pertinents.
  2. Demander les aides et financements auxquels vous pouvez prétendre et attendre la validation de ces aides avant de commencer les travaux ou aménagements.
  3. Faire réaliser les travaux par un professionnel, avancer les frais et conserver les factures. Il est possible de demander parfois des avances.
  4. Présenter les factures à ou aux organismes financeurs.

  • L’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA), pour les personnes de plus de 60 ans, peut aider à financer des besoins en aménagement de logement, entre autres.
  • La Prestation de Compensation du Handicap (PCH), pour les personnes handicapées, permet de financer des solutions de compensation du handicap telles que l’aménagement d’un logement existant ou le déménagement vers un logement accessible.

De nombreux organismes accordent des aides et des subventions en fonction des revenus et du coût total des travaux. Cumulées, ces aides peuvent couvrir en partie ou totalement les frais engagés. Existent notamment :

  • L’ANAH accorde des aides financières pour l’amélioration des logements ainsi que certains aménagements d’accessibilité sur les parties communes de copropriété ;
  • Les mutuelles ;
  • Les caisses de retraite ;
  • Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts, voire des subventions ;
  • Le Prêt à l’Amélioration de l’Habitat (PAH) proposé par la CAF ;
  • Le Prêt Conventionné (PC) ;
  • Le Prêt Action Logement (anciennement « 1 % logement ») réservé aux salariés du secteur privé hors secteur agricole.

Pour pouvoir effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’occasion d’une assemblée générale (art. 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Si l’assemblée refuse à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration touchant aux parties communes, il peut en demander l’autorisation au juge (art. 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Pour cela, il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la demande est irrecevable.

Les travaux peuvent être financés par la copropriété ou bien par un ou plusieurs copropriétaires qui sont prêts à en assumer la charge.

La Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour des modifications sur des parties communes d’une copropriété, même si elles sont liées au handicap d’un des occupants.

En revanche, l’ANAH peut accorder des aides financières à un syndicat de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.

L’article 3 de l’arrêté du 13 juin 2008 précise la valeur conventionnelle d’un bâtiment. Elle correspond au produit de la surface hors œuvre nette par un coût de construction défini par l’arrêté du 26 février 2007 soit « 1287€ HT / m² hors honoraires et charge foncière ». Ce coût était valable pour l'année 2007 ; il est, depuis, révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction (consulter la valeur INSEE dans les références juridiques) appréciée entre la valeur du 2ème trimestre de l'année n-2 et la valeur du 2ème trimestre de l'année n-1.

Soit : coût de l’année n-1*(valeur INSEE 2e trimestre de l’année n-1 / valeur INSEE 2e trimestre de l’année n-2)

À titre indicatif, ce coût s’élève à 1645 € HT /m² au 1er janv. 2020, et reste valable pour toute l'année 2020.

Comme cette expression l'indique, cela précise ce à quoi se destine le bâtiment. Il existe 5 destinations différentes, définis dans l'article R 151-27 du code de l'urbanisme :

  • Exploitation agricole ou forestière ;
  • Habitation ;
  • commerces et activités de service ;
  • Équipements d'intérêt collectif et  services publics ;
  • Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.

Un bâtiment peut changer de destination, selon les évolutions d'utilisation. Par exemple, un logement en rez-de chaussée peut être transformé en commerce.

Le stationnement adapté dans les copropriétés neuves

Afin de mieux garantir l'accès aux places de stationnement adaptées dans une copropriété aux personnes titulaires d'une carte mobilité inclusion (ou carte de stationnement), le décret n°2017-688 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés impose qu'au moins une place adaptée soit louée de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Cette (ou ces places) ne peut être vendue et est incluse dans les parties communes.

Cette obligation concerne les constructions neuves dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015.

Ainsi, une personne handicapée habitant la copropriété peut se signaler au syndic, selon les modalités définies par le décret, afin de disposer en priorité de cette place. Si aucune personne bénéficiant de ce droit priorité ne se signale, la place est alors proposée à la location de manière plus large. Cependant, dès lors qu'une personne prioritaire en effectuera la demande, le syndic reprendra le bien loué, dans les conditions prévues par le contrat de bail.

Une note explicative qui décrypte le décret et ses enjeux est disponible en téléchargement ci-dessous.

Accessibilité du logement : principes et réglementation

1. Principes et références réglementaires

2. Obligations et prescriptions techniques

Pour des bâtiments d’habitation collective (BHC) neufs

Pour des bâtiments d’habitation collective (BHC) existants

  • Obligations d’accessibilité : articles L111-7 et L111-7-2 du code de la construction et de l’habitation.
  • Prescriptions techniques à respecter
    • Obligations selon les types de travaux réalisés dans un BHC existants : article R111-18-8 du code de la construction et de l’habitation
    • Cas particulier des réhabilitations importantes :
      • Article R111-18-9 du code de la construction et de l’habitation
      • Arrêté du 26 février 2007 relatif au coût de la construction pris en compte pour déterminer la valeur du bâtiment mentionné à l’article R.111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.
  • Arrêté du 26 février 2007 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R.111-18-8 et R.111-18-9 du code de la construction et de l’habitation, relatives à l’accessibilité pour les personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs lorsqu’ils font l’objet de travaux et des bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination.
  • Circulaire du 20 avril 2009 relative à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs existants, et des établissements recevant du public et installations ouvertes au public existants, modifiant la circulaire interministérielle DGUHC n°2007-53 du 30 novembre 2007 (en téléchargement ci-dessous).
  • Possibilités de dérogation :
    • Motifs et procédure : article R111-18-10 du code de la construction et de l’habitation
    • Obligation de relogement : article R111-18-11 du code de la construction et de l’habitation

Pour des maisons individuelles neuves (MI)

Objectif d’accessibilité :

  • Base législative : articles L111-7 et L111-7-1 du code de la construction et de l’habitation
  • Champ d’application : article R111-18-4 du code de la construction et de l’habitation
  • Définition réglementaire de l’accessibilité : article R111-18-6 du code de la construction et de l’habitation

Prescriptions techniques d’accessibilité :

  • Grands principes : article R111-8-5 du code de la construction et de l’habitation
  • Décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015 modifiant les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles
  • Arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction.

Réglementation spécifique des logements à occupation temporaire ou saisonnière :

Modalités des travaux modificatifs de l’acquéreur : article R111-18-2 du code de la construction et de l’habitation

Possibilité de dérogation : article R111-18-7 du code de la construction et de l’habitation, annulé par la décision du 21 juillet 2009 du Conseil d’Etat.

Travaux dans les copropriétés

Dérogations aux règles d’urbanisme pour des raisons d’accessibilité

Accessibilité et Préservation du patrimoine architectural

  • Possibilité de dérogation pour préserver le patrimoine architectural dans les bâtiments d’habitation collective existants : article R111-18-10 du code de la construction et de l’habitation
  • Lorsqu’une demande de dérogation porte sur le motif "préservation du patrimoine architectural", le chef du service territorial d’architecture et du patrimoine participe aux travaux de la sous-commission départementale d’accessibilité : article 15 du décret 95-260
  • Avis (conforme ou simple) de l’architecte des bâtiments de France (ABF) sur certaines demandes d’autorisation de travaux : articles L621-30 et suivants du code du patrimoine
  • Possibilité de recours contre l’avis de l’ABF devant le préfet de région : article L621-31 du code du patrimoine
  • Accessibilité et secteurs sauvegardés : les prescriptions imposées par l’architecte des bâtiments de France ne peuvent faire obstacle à l’application des règles d’accessibilité ... sauf pour prévenir la dégradation du patrimoine (article L.313-2 du Code de l’urbanisme)

Mise en sécurité des ascenseurs

3. Contrôle du respect des règles d'accessibilité

Une attestation de conformité aux règles d'accessibilité est obligatoire (article L.111-7-4 du CCH) pour tous les travaux soumis à permis de construire (exception : les maisons individuelles construites pour le propre usage du propriétaire). Elle doit être délivrée par un architecte indépendant ou un contrôleur technique agréé (article L. 111-7-4 et R111-19-27 du CCH).

4. Sanctions en cas de non respect des règles d'accessibilité

Jurisprudence

Toute nouvelle jurisprudence "Accessibilité" peut être signalée en adressant un message à dma.sg@developpement-durable.gouv.fr.

Bailleurs sociaux : financement de la mise en accessibilité

  • Le Conseil d’Etat (décision n°374751 du 21 octobre 2015) considère que si, pour être déductibles en application des dispositions de l’article 1391 C du code général des impôts, des dépenses doivent avoir été engagées pour des travaux qui, dans leur totalité ou pour partie, améliorent effectivement l’accessibilité des immeubles et logements pour les personnes en situation de handicap, ces travaux ne doivent pas nécessairement porter spécifiquement sur des équipements spécialisés pour les personnes handicapées.

Responsabilité décennale : l’accessibilité fait partie de la destination

  • La cour de Cassation a indiqué dans sa décision du 5 novembre 2013 (pourvoi n°12-25417) que des rampes réalisées non conformes aux prévisions contractuelles (normes réglementaires notamment) ne permettent pas l’accès des handicapés et rendent l’ouvrage impropre à son utilisation. En conséquence, elles ne sont pas achevées au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation et le garant est tenu d’assurer le financement des reprises de l’ouvrage.

Substitution de base légale

  • La cour administrative d’appel de Douai a rappelé qu’un établissement recevant du public (ERP) ne pouvait invoquer les dispositions juridiques applicables aux logements : CAA de Douai, arrêt n°14DA00401, 5 mars 2015

Solutions d’accessibilité acceptables

  • La Cour d’appel de Pau a précisé que le concassé calcaire 20/30 ne répond pas à l’objectif réglementaire de "sol non meuble, non glissant et sans obstacle à la roue" (arrêt du 29 novembre 2012).

Maintien des conditions d’accessibilité existantes

  • Par la décision du 4 avril 2013, pourvoi n°11-19452, la Cour de Cassation a rappelé que les travaux de modification portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment d’habitation collectif doivent, au minimum, maintenir les conditions d’accessibilité existantes... sous peine de violer l’article R. 111-18-8 du code de la construction et de l’habitation.

Annulation de permis de construire et Accessibilité

  • Conditions d’annulation d’un permis de construire d’un bâtiment d’habitation collective : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 22 octobre 2010, n°09NT01934 : le non respect des règles d’accessibilité ne peut être invoqué pour demander l’annulation d’un permis de construire, si le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre ont joint une notice dans laquelle ils s’engagent à respecter les prescriptions d’accessibilité et ils décrivent les caractéristiques générales des locaux, installations et aménagements extérieurs au regard de ces règles d’accessibilité. 
  • Annulation d’un permis de construire : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 8 avril 2008, n°07NT02525 : la Cour a annulé le permis de construire d’un bâtiment d’habitation collective car la notice d’accessibilité jointe à la demande de permis de construire indiquait explicitement que plusieurs prescriptions réglementaires d’accessibilité en seraient pas respectées.

Réduction de la SHON des logements construits en respectant les règles d’accessibilité

  • Déduction des 5m2 de SHON : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 21 avril 2009, n°08NT02038 : le bénéfice de la déduction forfaitaire de 5m2 par logement n’est subordonnée qu’au respect des règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements. Il ne peut être exigé de satisfaire les prescriptions techniques portant sur l’extérieur du logement, par exemple sur les places de stationnement adaptées aux personnes handicapées.
  • Modalité de vérification du respect des règles d’accessibilité : Tribunal administratif de Versailles, Jugement du 3 janvier 2011, n°0911876 : le tribunal a considéré que l’autorité administrative instruisant la demande de permis de construire (ici le maire) n’était pas compétente pour vérifier le respect des règles d’accessibilité - le demandeur s’étant engagé à respecter ces règles.

Refus de location

  • Condamnation d’un propriétaire pour avoir refuser de louer un logement à une personne handicapée sur le seul motif de son handicap - Fait constituant un délit en vertu des articles 225-1 et 225-2 du code pénal : 17ème chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris, Jugement n°0402608235 du 28 juin 2005.

Travaux d’accessibilité dans les copropriétés

  • Copropriété – Tentative d’installation d’un ascenseur contre l’assentiment du conseil de copropriétaires : Cour d’appel de Versailles, Arrêt du 25 septembre 2006 : l’installation d’un ascenseur porte atteinte à la sécurité du bâtiment, en réduisant une largeur de passage déjà trop étroite. En conséquence, la décision de refus de l’assemblée des copropriétaires est légitime et la demande d’autorisation judiciaire sollicitée, en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, par la personne handicapée pour installer cet ascenseur est rejetée.
  • Copropriété - Tentative d’installation d’un élévateur individuel pour handicapé physique : Cour d’appel de Lyon, n°4311/A/R, 12 février 1986 : La Cour a infirmé le jugement du tribunal de grande instance qui avait autorisé l’installation d’un élévateur individuel pour handicapé physique, en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour a considéré que cet élévateur affectait l’aspect extérieur de l’immeuble d’habitation et qu’il était inesthétique - deux critères imposés par le règlement de la copropriété pour autoriser des travaux dans les parties communes.

Prescriptions applicables en matière d’interphonie

  • Appareil d’interphonie - Légalité de l’arrêté du 1er août 2006 : Cour de Cassation, Arrêt du 7 juin 2010, n°316764 : la Cour a considéré que les auteurs de l’arrêté du 1er août 2006 n’avaient pas fait d’erreur manifeste d’appréciation lorsqu’ils ont défini les prescriptions techniques applicables aux appareils d’interphonie.

Conséquences d’un accident de la route et Logement

  • Accident de la route - Réparation du préjudice : Cour de Cassation, Arrêt du 11 juin 2009, pourvoi n°08-11127 : la Cour a conclu que le prix d’achat d’un logement adapté au handicap de la victime devait être supporté par la personne responsable de l’accident... et non pas seulement les aménagements du logement rendus nécessaires par le handicap de la personne. Le caractère provisoire d’une location est incompatible avec ces aménagements nécessaires. L’achat d’un logement est une conséquence de l’accident et entre, par conséquent, dans la réparation du préjudice.
  • Accident de la route - Réparation du préjudice : Cour de Cassation, Arrêt du 9 octobre 1996, pourvoi n°94-19.763 : la Cour a validé la position de la Cour d’appel. Celle-ci a condamné le responsable de l’accident à prendre à sa charge les coûts d’acquisition et d’aménagement d’un logement adapté aux besoins de la victime.

Obligation de conseil du promoteur-constructeur

  • Obligation de conseil du promoteur-constructeur : Cour de Cassation, Arrêt du 16 juin 2009, pourvoi n°08-15438 : la Cour a rendu définitif un arrêt de la Cour d’appel de Paris précisant que le promoteur-constructeur, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, engage sa responsabilité pour violation de son obligation de conseil s’il n’a pas attiré l’attention du futur acquéreur sur les difficultés d’accès aux terrasses. A l’époque, aucune disposition réglementaire ou normative n’imposait l’accessibilité des terrasses, mais des recommandations avaient été publiées dès 1982.

Responsabilité de la maîtrise d’oeuvre

  • Responsabilité et devoir de conseil de l'architecte : Cour de cassation, arrêt n°21-21.970, 5 septembre 2024 : un projet immobilier imposait réglementairement l'installation d'un ascenseur. Or, l'architecte n'a pas fait usage de son devoir de conseil et alerté sur cette obligation. L'assurance de ce dernier est tenue de verser à la SCI propriétaire des murs une somme couvrant les frais de démolition/reconstruction, étant entendu que c'est la seule solution permettant la pose de cet ascenseur. La cour de cassation rejette le caractère disproportionné des coûts engagés.
  • Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur : Cour d’appel de Toulouse, Arrêt n°2000/02161, 25 juin 2001 : Un projet immobilier prévoyait des places de stationnement, certes plus larges que la normale, mais qui ne respectaient pas la réglementation d’accessibilité. Or le promoteur immobilier a réceptionné sans réserve les travaux et aucun élément ne l’a alerté de cette non-conformité. La Cour a considéré que cette non-conformité n’était pas couverte par la réception sans réserve des travaux et la responsabilité de l’architecte était engagée : l’architecte doit avoir une connaissance approfondie de la réglementation en vigueur, ce qui n’est pas nécessairement le cas du promoteur. En conséquence, elle a confirmé la décision sur la garantie de l’architecte vis-à-vis du promoteur.
  • Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur : Cour de cassation, Arrêt du 22 mai 1997, Pourvoi n°95-16.629 : La réception sans réserve de l’ouvrage couvre les défauts de conformité apparents de l’ouvrage et libère l’architecte de sa responsabilité contractuelle de droit commun vis-à-vis du promoteur. Ici le juge a estimé que le non respect de la législation relative à l’accessibilité du logement correspondait effectivement à un défaut de conformité. Toutefois, comme le futur acquéreur avait alerté le promoteur de ce problème (différence de niveau entre le palier et l’appartement) avant la réception des travaux, ce défaut de non-conformité a été jugé comme « apparent » par le juge - le promoteur disposant de l’expertise suffisante pour le constater par lui-même.
  • Responsabilité du maître d’œuvre et du bureau de contrôle : Cour d’appel de Rennes, Arrêt du 9 mars 2006 : La responsabilité du maître d’œuvre est engagée lorsqu’il ne respecte pas les réglementations en vigueur… et que son attention a été attirée sur ce point par les services de sécurité incendie.
    En outre, il appartenait au bureau de contrôle de procéder aux vérifications nécessaires : il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant un manque de renseignement de la part du maître d’ouvrage.
  • Présence de l’acquéreur au moment de la réception des travaux : Cour de Cassation, Pourvoi n°09-70235, 4 novembre 2010 : La réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du code civil résulte de l’acte passé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. La participation de l’acquéreur à cette réception n’a aucun effet juridique.

Obligation de loyauté du vendeur

  • Obligation de loyauté et d’information du vendeur vis-à-vis de l’acheteur : Cour d’appel d’Orléans, Arrêt du 9 janvier 2006, n°05/00342 : Les vendeurs ont caché au futur acquéreur que la place de stationnement vendue avec leur appartement était en fait réservée aux personnes handicapées. La Cour a considéré que, comme le parking, certes privé, du bâtiment d’habitation collective débouchait sur la voie publique sans restriction d’accès, il était en fait une voie privée ouverte à la circulation publique, et que par voie de conséquence le code de la route s’appliquait. Ainsi, toute personne handicapée, résident ou visiteur, pouvait occuper légalement cette place de stationnement, d’où une éventuelle restriction d’usage et de jouissance du bien qui pouvait être acquis par l’acheteur. L’annulation de la promesse d’achat n’est pas susceptible d’engendrer réparations financières, car cette décision d’achat n’était pas éclairée !

Ressources documentaires

Guides pratiques ou méthodologiques

DMA, "L'accessibilité des dispositifs de commande", 2024

ANAH, "Mon chez moi avance avec moi", 2015

CEREMA, "Accessibilité des logements existants", 2018

Ensemble des ressources documentaires du Cerema

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