Individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire

Les articles R174-2 à R.174-4 du CCH précisent le type d’équipement à installer pour mesurer la quantité de chaleur :

• En priorité, des compteurs individuels d’énergie thermique placés à l'entrée des logements sauf en cas d’impossibilité technique ou économique justifiée par une note du propriétaire de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires. Un compteur par logement est nécessaire ;
• Sinon, des répartiteurs de frais de chauffage doivent être installés en lieu et place des compteurs individuels, sauf en cas d’impossibilité technique ou économique justifiée par une seconde note du propriétaire de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires. Les répartiteurs sont placés directement sur chaque radiateur : ils mesurent les différences de température entre le radiateur et la pièce et en déduisent la quantité de chaleur effectivement consommée.

Pour l’individualisation des frais de froid, le R174-2 du CCH précise que des appareils de mesures sont installés dans chaque logement. L’article 2 de l’arrêté du 27 août 2012 indique que ces appareils sont des compteurs individuels permettant de déterminer la quantité de froid consommée par chaque local, sauf en cas d’incompatibilité technique justifiée par une note.

Les cas d’impossibilité technique et économique sont précisés dans l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs :

Lorsqu'il n'est pas possible techniquement de munir l'immeuble de compteurs individuels de chauffage (justifié par la 1ère note) ni de répartiteurs de frais de chauffage (justifié par la 2nd note), ou lorsque cela entraînerait un coût excessif au regard des économies attendues, la seconde note doit préciser les méthodes alternatives permettant d’évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement, contenant a minima la méthode de calcul utilisée.

Cette obligation s’applique également pour mesurer la quantité de froid. La note justifiant de l’impossibilité d’installer un dispositif de mesure de chaque logement doit présenter la méthode alternative employée.

L’obligation d’installation d’équipements d’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement ou à défaut, la mise en place d’une méthode de mesure alternative (voir point 3) ne s’applique pas aux logements foyers ni aux immeubles collectifs dont la valeur de consommation énergétique de l’immeuble est inférieure à 80 kWh par m²SHAB/an.  Pour évaluer le niveau de consommation de l'immeuble, le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaires au chauffage de l'immeuble (hors eau chaude sanitaire) relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.

L’article R.174-13 précise que dans les immeubles collectifs où la production d'eau chaude est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, des compteurs individuels permettant de mesurer la production d'eau chaude de chaque logement sont installés. Les articles R174-16 et R174-17 indiquent qu’il est possible de déroger à cette obligation pour les immeubles collectifs lorsqu’une ou plusieurs des conditions suivantes sont rencontrées :

• L’immeuble est construit avant le 15 septembre 1977 ;
• Le nombre de points de mesure nécessaires à l'application de l'article R. 174-13 est supérieur à deux fois le nombre des locaux occupés à titre privatif desservis par l’installation d’eau chaude sanitaire (ou si, pour plus de 15 % des points de mesure, les canalisations ne satisfont pas aux conditions d'accessibilité fixées par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation) ;
• Les locaux dépendant d'un établissement d'hôtellerie.

Pour estimer la consommation de chauffage et de refroidissement moyenne de l’immeuble, l’arrêté du 27 août 2012 précise le propriétaire de l’immeuble collectif ou le syndic de la copropriété doit relever la consommation de l’immeuble sur les trois dernières années et estimer la part liée au chauffage et au refroidissement (hors eau chaude sanitaire). Il calcule ensuite la moyenne annuelle des consommations d’énergie de chauffage ou de refroidissement et la divise par la surface habitable totale des logements.

Les frais de chauffage et de refroidissement sont ensuite facturés individuellement et prennent en compte deux grands types de frais :

• La partie de frais individuels de chauffage et de refroidissement (70% de la consommation totale de l’immeuble hors eau chaude sanitaire) répartis selon les relevés réalisés par les appareils de comptage individuel ;
• Une partie de frais communs de chauffage et de refroidissement (30% de la consommation totale de l’immeuble hors eau chaude sanitaire) répartis selon les tantièmes de chaque copropriétaire.

Le paiement d’une part de frais de combustible en commun (30% de la facture) répond à un objectif d’équité permettant d’atténuer les différences de situations thermiques entre les logements de l’immeuble. En effet, certains logements de l’immeuble peuvent se trouver en situation thermique défavorable par rapport aux autres (dernier étage sans isolation des combles, fenêtre toutes au nord, situé au-dessus d’un parking…) et payer une facture énergétique bien supérieure aux autres logements de situation favorable (plein sud, ni en pignon, ni en rez de chaussée), alors même que l’usage énergétique y est équivalent (température de chauffage à 19°C). Le paiement d’une part de frais de combustible en commun permet ainsi de rétablir une forme d’équité entre logements en situation thermique défavorables et favorable.

En complément, l’article R174-10 permet d’intégrer au règlement de copropriété des coefficients de correction aux relevés individuels de chauffage, pour tenir compte des situations thermiques particulièrement défavorables de certains logements. Par exemple, il peut être retiré 25 % des consommations relevées pour les logements situés sous toiture si celle-ci n’est pas isolée, réparties ensuite sur l’ensemble des relevés individuels.

A cette facturation peuvent s’ajouter d’autres types de frais :

• La facturation des autres frais communs de chauffage et de froid (entretien et maintenance, consommation électrique de l’installation…), répartis en fonction des règles applicables dans l’immeuble.
• Dans les immeubles collectifs où la production d'eau chaude est commune, les frais de combustible ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau chaude sont répartis proportionnellement à la mesure des compteurs individuels de chaque local. Dans les cas de dérogation à l’installation de compteurs individuels d’eau chaude prévus aux articles R. 174-16 et R. 174-17 (voir partie I) 5) ci-dessus), il n’est pas possible de connaître la part des frais de combustible consacrée à la fourniture d’eau chaude. Par conséquent, cette part doit faire l’objet d'une estimation forfaitaire répartie entre les copropriétaires.

Les appareils d’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement, et d‘eau chaude sanitaire sont relevés au moins une fois par an pour calculer les frais de combustible et d’énergie individuels, en tenant compte des modalités suivantes :

• Pour les compteurs individuels d'énergie (frais de chauffage et de refroidissement), le relevé s’effectue par télérelève sans avoir à pénétrer dans les logements afin de préserver la sphère privée des occupants (article R.174-7 du CCH). Les compteurs individuels installés dans chaque logement sont obligatoirement munis d'un émetteur radio permettant le relevé à distance des consommations réelles du logement ;
• Pour les répartiteurs de chauffage et jusqu’en 2027, seuls les appareils installés à partir du 25 octobre 2020 doivent être relevables par télérelève. A partir de 2027, l’ensemble des appareils devront être relevables par télérelève.

L’article R174-10 du CCH précise qu’une note d’information annuelle sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire est transmise à chaque occupant. En copropriétés, le syndic transmet cette note à chaque copropriétaire concomitamment avec la convocation de l'assemblée générale (chaque bailleur adresse à son tour la note à son ou ses locataires). En monopropriété, le propriétaire adresse cette note à chaque locataire.

L’arrêté du 27 août 2012 détaille le contenu de cette note d’information annuelle, où doivent figurer :

• La consommation d'énergie pour le chauffage du logement à la même période que l'année précédente, incluant une comparaison graphique ;
• La comparaison de la consommation de chaleur par rapport à un utilisateur moyen de l’immeuble ;
• La consommation d'énergie moyenne pour le chauffage de l'ensemble de l'immeuble si elle est disponible ;
• Les prix des énergies appliqué aux consommations concernées par les fournisseurs ;
• Les modalités de répartitions des frais de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

L’article R174-12 précise que depuis le 1er janvier 2022, une évaluation mensuelle de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire doit être transmise à chaque occupant. En cas de copropriété, le syndic transmet cette évaluation mensuellement à chaque copropriétaire (puis chaque bailleur à son ou ses locataires). En cas de monopropriété, le propriétaire adresse cette note à chaque locataire. Cette transmission est systématique et ne se réalise pas sur demande de l’occupant ou à son initiative.

L’arrêté du 27 août 2012 précise que cette évaluation fait apparaître :

• La consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire correspondant à la période comprise entre le dernier relevé et la dernière évaluation transmise ;
• La consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire cumulée sur l'année civile.

Les deux notes mentionnées peuvent être transmises par voie numérique ou être mises à disposition sur un portail internet.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, ou le propriétaire de l’immeuble, est responsable de l'installation du dispositif d'individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire.

Les articles L185-1 à L185-4 du CCH précisent le régime de contrôle et de sanction en cas de non-respect de l’obligation. En cas de contrôle, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic ou le propriétaire de l’immeuble doit communiquer à l'autorité administrative qui en fait la demande, par courrier, les documents permettant de justifier du respect de cette obligation. En cas d'impossibilité technique ou coût excessif, le syndic ou le propriétaire de l’immeuble doit pouvoir fournir les notes mentionnées en partie I et préciser la méthode alternative employée pour individualiser les frais de chauffage de refroidissement.

Si l’une de ces obligations n'est pas respectée, l'autorité administrative met en demeure le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, de s'y conformer dans un délai qu'elle détermine.

Sans réponse dans le délai d'un mois ou en l’absence de mise en conformité dans le délai fixé, l'autorité administrative peut lui infliger une amende. Celle-ci peut être d'un montant de 1 500 € maximum par an et par logement jusqu'à ce que l'immeuble soit conforme.