Éco-prêt logement social

Présentation de l’éco-prêt logement social

L'éco-prêt logement social se présente comme un prêt d’un montant de  6 500 à 33 000 € par logement, accessible aux bailleurs sociaux, en particulier aux organismes mentionnés à l’article R 323-1 du code de la construction et de l’habitation, notamment les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte ayant dans leur objet statutaire la réalisation de logements, les maîtrises d’ouvrage d’insertion. Son montant peut être majoré de 2 000 € par logement si les travaux réalisés permettent de justifier d’un label réglementaire de performance énergétique, de 3 000 € par logement en cas de présence d’amiante dans le bâtiment et de 3000 € en cas de gain d'émission de gaz à effet de serre d'au moins 70% et en absence de système de chauffage au gaz après travaux et enfin de 2 000 € et en absence de système de chauffage au gaz après travaux et enfin de 2 000 € en cas d'exposition des logements aux points noirs de bruit des réseaux routier et ferroviaire.

L’enjeu principal de cet éco-prêt est la réhabilitation des logements sociaux les plus énergivores afin de diminuer les charges énergétiques des locataires.

Le prêt permet entre autre de financer les travaux d’économies d’énergie réalisés dans des logements énergivores situés en zone ANRU. Il complète donc les dotations budgétaires allouées à ces zones pour favoriser leur rénovation.

En métropole, le prêt est destiné à financer les travaux de rénovation des logements locatifs sociaux dont la performance énergétique et climatique correspond aux classes D, E, F ou G du diagnostic de performance énergétique (la consommation énergétique primaire doit être supérieure à 180 Kwh/m².an et les émissions de gaz à effet de serre à 30kg CO²eq./m².an).

De 2009, année de sa mise en place, à aujourd’hui, 4 générations de prêt se sont succédées, avec des conditions d’attribution différentes.

Mise en place et évolutions de l’écoprêt logement social

En 2009

L’État et la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ont débloqué une enveloppe de prêts de 1,2 Md€, à 1,90 % sur 15 ans ou 2,35 % sur 20 ans. L’objectif était de réhabiliter 100 000 logements sociaux. Une convention a été signée entre l’État et la Caisse des dépôts et consignations le 26 février 2009 prévoyant sa mise en place et les conditions dans lesquelles les bailleurs sociaux pouvait accéder au prêt. Cette enveloppe a été entièrement consommée au 1er juin 2011.

En 2011

Une seconde génération d’éco-PLS a été mise en place le 1er décembre 2011, pour le financement de 70 000 rénovations par an jusqu’en 2020 comme le prévoit la loi Grenelle I. Une convention spécifique à ce nouveau prêt a été signée le 4 mai 2012 par l’État et la Caisse des dépôts et consignations pour préciser les conditions d’éligibilité et les exigences portant sur les travaux et les consommations énergétiques. Les caractéristiques financières du dispositif ont évolué, désormais à taux variable, adossé au taux du livret A. Il a également été demandé à l’organisme emprunteur de s’engager sur un programme de rénovation quinquennal et régional comportant au minimum 30 % de logements de classe énergétique E, F ou G. Le nombre de logements D éligibles est porté à 14 000 logements par an. En 2012, seulement 25 000 logements sociaux bénéficiaient d’un éco-PLS, un seuil en forte baisse. Face à ce constat, des améliorations ont été prévues par le gouvernement pour rendre ce dispositif plus incitatif.

En 2013

Afin d’atteindre le rythme de 120 000 rénovations par an à l’horizon 2017 (plan de rénovation énergétique de l’habitat), l’éco-PLS a de nouveau évolué afin de le rendre plus incitatif.

Le taux est désormais fixé :

• au taux du livret A diminué de 75 points de base pour une durée inférieure ou égale à 15 ans ;
• au taux du livret A diminué de 45 points de base pour une durée supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans ;
• au taux du livret A diminué de 25 points de base pour une durée supérieure à 20 ans et inférieure ou égale à 25 ans.

Le quota annuel de logements de classe énergétique D a été porté à 50 000 logements. Cependant les programmes de rénovation quinquennaux doivent toujours être déposés par les bailleurs sociaux aux directions régionales de la Caisse des dépôts et aux DREAL.

Avenant du 3 juillet 2015

En 2015, l’objectif général de 500 000 logements rénovés à partir de 2017 (plan de rénovation énergétique de l’habitat) est renforcé car inscrit dans la loi de transition énergétique pour la croissance verte. Afin d’accélérer la rénovation du parc social, un avenant à la convention entre l’État et la Caisse des dépôts et consignations du 4 mai 2012 a été publié le 3 juillet 2015, introduisant des assouplissements au dispositif :

• l’objectif de performance énergétique à atteindre après travaux est révisé pour les maisons individuelles en classe énergétique F ou G avant travaux, afin de tenir compte des surcoûts importants des travaux de rénovation énergétique dans ces logements. Elles sont désormais inférieures ou égale au minimum des deux valeurs suivantes 230 et 230*(a+b) kWh/m²/an ;
• à titre expérimental, un cadre dérogatoire est instauré pour les programmes de travaux nécessitant un phasage sur plusieurs années. Ce cadre sera expérimenté dans les régions Nord-Pas-de-Calais, Île-de-France, Rhône-Alpes et Pays de Loire en 2015. Les dossiers seront évalués par un comité national constitué de représentants de la DHUP, de l’USH et de la CDC qui examinera les conditions de dérogations ;
• une expérimentation d’instruction simplifiée, commune à l’éco-PLS et au FEDER, sera examinée en 2015 sur 2 régions en 2015 (Nord-Pas-de-Calais et Lorraine) pour optimiser l’instruction pour l’ensemble des acteurs.

Avenant du 28 mars 2017

En 2017, l’avenant a apporté une simplification d’instruction concernant les maisons individuelles. Afin de faciliter l’instruction des demandes de prêt de maisons individuelles dites « similaires », une méthode simplifiée garantissant le respect des cibles fixées par la présente convention est introduite.
Le maître d’ouvrage doit classer les maisons en fonction de différents critères :

• année de construction,
• typologie,
• principe constructif,
• caractéristiques thermiques.

Une demande de prêt commune peut être faite pour l’ensemble des maisons présentant les mêmes critères en le justifiant grâce à une note technique. Le montant du droit à prêt est alors calculé sur la base de la maison la plus défavorable du groupement, soit en effectuant une évaluation énergétique selon la méthode Th-C-E-ex, soit en utilisant les grilles de travaux en annexe (disponibles dans l'avenant).
La maison la plus défavorable est celle qui présente le gain énergétique avant/après travaux le plus faible, ou celle ayant obtenu le moins de points dans les grilles de travaux.

En 2019

La 3ème génération d’éco-prêt logement social voit le jour en 2019 afin de répondre aux objectifs du Grand Plan d’Investissement et ainsi d’accélérer la rénovation du parc social.

Il vise notamment à :

• Participer à l’objectif de 125 000 rénovations de logements sociaux annuels pour des gains énergétiques d'au moins 1 étiquette, dont 65 000 grâce à l’éco-prêt logement social
• Participer à l’objectif de suppression des passoires thermiques du parc social à l’horizon 2022 dont 15 000 par an grâce à l’éco-prêt logement social
• Maintenir l’éco-prêt logement social comme le dispositif de rénovation ambitieux visant à terme l’atteinte du niveau BBC rénovation
• Faire de l’éco-prêt logement social le premier outil de réduction des émissions de GES du secteur du bâtiment 

Avec cette nouvelle génération d’éco-prêt logement social, le prêt à terme est simplifié pour le bailleur et l’instructeur tout en garantissant une meilleure efficience notamment pour les passoires énergétiques (classe énergétique F ou G du DPE) avec un plafond de prêt relevé de 16 000 à 22 000€. Le montant compris entre 9 000 et 22 000 € reste calculé en fonction du gain énergétique.

Le prêt est également plus facilement mobilisable pour les passoires qui doivent parvenir à l’issue des travaux à une étiquette D (précédemment C).

En 2021

Afin de soutenir des réhabilitations ambitieuses qui permettent de massifier la rénovation en développant des procédés industriels innovants, la Banque des Territoires a proposé, en lien avec la DHUP, une majoration de l'éco-prêt logement social pour les projets à énergie neutre garantie (E = 0) et pour les lauréats de l'appel à projets MassiRéno (Massification de la rénovation exemplaire du parc locatif social) lancé par l’État dans le cadre du Plan de Relance.
Pour les projets à énergie neutre garantie (E = 0) et pour les lauréats de l'appel à projets MassiRéno, le montant par logement de l'éco-prêt logement social sera porté à son plafond, soit 22 000 €, hors bonus amiante.
Cette proposition de majoration de l'éco-prêt logement social fait suite aux travaux réalisés par la Banque des Territoires en lien avec la DHUP. Les discussions ont abouti, après avoir reçu l'aval de la Direction Générale du Trésor, à la signature d'un protocole le 10 mars 2021, dans la continuité de la convention État-Caisse des Dépôts du 30 août 2019.

En 2023

Les objectifs de cette nouvelle convention d’éco-prêt logement social sont de :

• participer à l’objectif de suppression des passoires thermiques du parc social à l’horizon 2027 ;
• favoriser et soutenir les rénovations performantes au sens de la loi climat et résilience ;
• faire de l’éco-prêt logement social le premier outil de réduction des émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment et de combiner ces objectifs dans un dispositif simple et lisible pour le secteur social.

Afin d’atteindre ces objectifs, le montant d’enveloppe d’éco-prêt logement social a été fixé à 6 milliards d’euros sur la durée de la convention (2023-2027), contre 4 milliards d’euros pour la précédente convention.

Avenant du 14 novembre 2024

En 2025, l’avenant introduit plusieurs ajustements :

• L’élargissement des bénéficiaires aux :
  • Etablissements médico-sociaux pour personnes âgées présentant au minimum 50% de places habilitées à l’aide sociale, à l’exception des résidences autonomie non soumises à cette condition ;
  • Etablissements médico-sociaux pour personnes handicapées ;
  • Etablissements pour mineurs relevant de l’aide sociale à l’enfance ou de la protection judiciaire de la jeunesse.
     
• Les labels « BBC rénovation résidentiel 2024 » et « BBC rénovation résidentiel 2024 – première étape » sont désormais valorisés. 

Les coûts d’installation d’une nouvelle chaudière utilisant des combustibles fossiles dans les logements collectifs sont désormais exclus des montants couverts par le prêt, sauf si le bâtiment rénové obtient l’un des deux labels précités et/ou si un système de chauffage hybride est installé. Dans ce dernier cas, la chaudière à combustibles fossiles doit avoir un taux de couverture des besoins annuels en chauffage inférieur à 30 %.
 

Travaux éligibles

Afin de pouvoir bénéficier du prêt, l’organisme emprunteur doit justifier des conditions cumulatives suivantes :

• d’un gain énergétique de 40% minimum et de 80 kwh/m²/an minimum entre les consommations conventionnelles d’énergie primaire du bâtiment avant et après réhabilitation pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage et les auxiliaires.
• D’une étiquette A, B, C, ou D au sens du diagnostic de performance énergétique après travaux soit :
• une consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment réhabilité inférieure ou égale à 250 kWh/m²/an.
• Et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment réhabilité inférieures ou égales à 50 kg CO²eq/m²/an.
• D’une non-dégradation du niveau des émissions de gaz à effet de serre entre le bâtiment avant et après travaux de réhabilitation.
• Pour les maisons individuelles, d’une interdiction de l’installation d’une nouvelle chaudière utilisant des combustibles fossiles, à l’exception :
  • Des bâtiments faisant l’objet d’un label « BBC rénovation résidentiel 2024 » ou « BBC rénovation résidentiel 2024 – première étape » délivré par un organisme de certification
  • Et/ou en cas d’installation d’un système de chauffage hybride pour lequel la nouvelle chaudière utilisant des combustibles fossiles a un taux de couverture des besoins annuels en chauffage inférieur à 30%. 

Le calcul de la consommation d’énergie primaire et d’émission de gaz à effets de serre avant et après travaux est intégré à un audit énergétique selon la méthode 3CL-DPE2021 détaillant les travaux d’économie d’énergie permettant d’atteindre la consommation visée, selon les cinq usages conventionnels.

• Pour les logements collectifs, en cas d’installation d’une chaudière utilisant des combustibles fossiles au cours de la réhabilitation, l’éco-prêt ne pourra pas couvrir les coûts d’installation de la nouvelle chaudière. Par exception, ne sont pas concernés les bâtiments :
  • Faisant l’objet d’un label « BBC rénovation résidentiel 2024 » ou « BBC rénovation résidentiel 2024 – première étape » délivré par un organisme de certification
  • Et/ou installant un système de chauffage hybride pour lequel la nouvelle chaudière utilisant des combustibles fossiles a un taux de couverture des besoins annuels en chauffage inférieur à 30%. 

Une expérimentation sera ouverte pour des opérations respectant l’ensemble des critères d’éligibilité de l’éco-prêt et qui s’engageraient sur un objectif de gain de consommation énergétique réelle.

La grille des montants du prêt par logement a également été simplifiée et réévaluée afin d’inciter les rénovations performantes, allant jusqu’à 33 000 € au lieu de 22 000 € actuellement.

Le tableau ci-dessous représente le droit à prêt en France métropolitaine, dont le montant par logement est fonction du gain estimé en consommation d’énergie lié aux travaux réalisés, et exprimé en kWh/m²/an d’énergie primaire.

Plusieurs bonus permettent de majorer le droit à prêt :

• Performance carbone (métropole uniquement) : Le prêt peut être majoré d’un montant de 3 000 € par logement si le bâtiment rénové permet un gain d’émission de gaz à effet de serre d’au moins 70% et qu’il n’a pas de système de chauffage au gaz après travaux. Le calcul des émissions de gaz à effet de serre sera celui de l’audit 3CL.
• Obtention d’un label lié à la qualité du bâtiment : Le prêt peut être majoré d’un montant de 2 000 € par logement dès lors que le bâtiment rénové fait l’objet d’un label haute performance énergétique (HPE) rénovation, bâtiment basse consommation (BBC) rénovation, BBC rénovation résidentiel 2024, BBC rénovation 2024 – première étape,  ou bâtiment bas carbone (BBCA) rénovation délivrés par un organisme de certification en métropole ou bien que la rénovation du bâtiment fait l’objet d’une démarche environnementale dans les départements et régions d’outre-mer.
• Présence d’amiante dans le bâtiment : Le prêt peut être majoré d’un montant de 3 000 € par logement dès lors que le bâtiment rénové dispose d’un rapport de repérage indiquant la présence d’amiante.
• Exposition importante des logements aux bruits des réseaux routier et ferroviaire : Le prêt peut être majoré d’un montant de 2 000 € par logement lorsque le bâtiment à rénover dispose d'une attestation d'exposition aux points noirs de bruit des réseaux routier et ferroviaire établie à l'aide d'un outil mis à disposition par le Ministère de la Transition Ecologique et justifie d'une étude acoustique avant travaux précisant la liste des travaux nécessaires à l'isolation acoustique du bâtiment.
• Le montant total du prêt accordé au bailleur ne peut pas dépasser le coût total des travaux présenté dans le plan de financement.