Vérifié le 01/01/2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère de la transition écologique
Nouvelles règles concernant les copropriétés
05 oct. 2021
Les copropriétés de plus de 15 ans devront élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT). Par ailleurs, les conditions de mise en œuvre du fonds de travaux vont être modifiées.
Ces dispositions entrent en vigueur aux dates suivantes :
1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
1er janvier 2025 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots
C'est ce qu'indique l'article 171 de la loi n°2021-1104 .
Les informations contenues sur cette page restent d'actualité et seront modifiées à cette date.
Les copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux pour financer les dépenses de travaux à venir. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécifique pour y verser les cotisations. L'utilisation des sommes doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires. Les sommes versées ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot.
Le fonds de travaux a été institué par la loi Alur du 24 mars 2014 (entrée en vigueur du dispositif le 1er janvier 2017). Il a, depuis, été modifié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Notre page tient compte de cette dernière modification.
Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est une réserve financière pour le syndicat des copropriétaires.
- Élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG)
- Réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l'assemblée générale des copropriétaires
- Travaux décidés par le syndic de copropriété en cas d'urgence
- Travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le PPT
Quels immeubles sont concernés par le fonds de travaux ?
Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l'immeuble est à destination totale ou partielle d'habitation.
Ce fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.
L'obligation de mettre en place un fonds de travaux concerne :
- Depuis le 1er janvier 2023, le syndicat des copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
- Depuis le 1er janvier 2024, le syndicat des copropriétaires comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
La création d'un fonds de travaux deviendra une obligation pour le syndicat des copropriétaires comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025.
Comment le fonds de travaux est-il alimenté ?
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire de chaque copropriétaire.
Montant minimum de la cotisation annuelle
Le montant minimum de la cotisation varie en fonction de l'existence ou non d'un PPT.
Lorsque l'assemblée générale a adopté un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à :
2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté
et 5 % du budget prévisionnel
Toutefois, l'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Lorsque l'assemblée générale n'a pas adopté de PPT, le montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Possibilités de suspendre les cotisations
L'assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations dans 2 cas :
Lorsque le montant des cotisations au fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel
Et lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté
Création d'un compte bancaire séparé
Le syndic de copropriété doit ouvrir un compte bancaire séparé, rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux.
Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.
Les sommes versées dans le fonds de travaux sont-elles récupérables ?
Non. Les sommes versées dans le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot de copropriété.
En effet, les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, l'acquéreur peut décider de verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en supplément du prix de vente du lot.
Acte du maître d'ouvrage (généralement le promoteur) qui traduit son intention d'accepter les travaux réalisés