Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?

Vérifié le 02/06/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère de la transition écologique

C'est le locataire qui est le principal responsable des troubles qu'il cause au voisinage. Toutefois, le propriétaire du logement doit engager certaines démarches auprès de son locataire pour faire cesser les nuisances. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.

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Le propriétaire peut être tenu responsable des nuisances causées par son locataire s'il n'agit pas pour faire cesser ces nuisances dès qu'il en a eu connaissance.

Quelles sont les obligations du locataire à l'égard du logement qu'il loue ?

Le locataire doit notamment user paisiblement de la chose louée. Cela signifie que le locataire ne doit pas abuser de la jouissance du logement qui découle du bail.

L'abus de jouissance du logement peut être caractérisé si le locataire cause les nuisances suivantes :

À savoir

le locataire est également responsable des nuisances causées par les personnes qu'il héberge, même si elles sont majeures.

Quelles démarches pour faire cesser les nuisances causées par le locataire ?

Action du voisin envers le locataire et le propriétaire

Le voisin victime de nuisances doit aller voir le locataire qui occupe le logement d'où proviennent les nuisances pour lui parler de sa gêne et lui demander de faire cesser ces nuisances.

Si le locataire n'agit toujours pas, le voisin doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception demandant de faire cesser les nuisances.

Il est recommandé au voisin de réunir un maximum de preuves à l'appui des courriers telles que :

Témoignages

Pétition

Constat du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)

Procès-verbal en cas de nuisances sonores constatées par la police

Il est possible de s'aider d'un modèle de lettre pour rédiger ces courriers :

Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété et qu'elles contreviennent au règlement de copropriété, le voisin doit contacter le syndic de copropriété qui avertira le propriétaire du logement. En effet, le syndic est garant du respect du règlement de copropriété et doit veiller à la tranquillité dans l'immeuble.

Action du propriétaire envers son locataire

Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le propriétaire doit mettre en demeure son locataire de cesser les nuisances. Cette mise en demeure doit être faite par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Elle doit décrire les faits le plus précisément possible. Le propriétaire doit joindre des documents pour appuyer son propos (par exemples, plaintes reçues des voisins).

Si les nuisances persistent, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail s'il contient une clause de résiliation pour nuisances. Sinon, il peut demander au juge la résiliation du bail.

Le propriétaire peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeublepour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion du locataire.

le propriétaire peut aussi, lorsque la fin du bail est proche, adresser au locataire au moins 6 mois avant cette date, un congé (préavis) pour motif légitime et sérieux fondé sur l’existence des nuisances.

Le propriétaire peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

le propriétaire peut aussi, lorsque la fin du bail est proche, adresser au locataire au moins 6 mois avant cette date, un congé (préavis) pour motif légitime et sérieux fondé sur l'existence des nuisances.

Que faire si le propriétaire n'agit pas à l'encontre de son locataire ?

Le voisin se plaignant de nuisances peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour engager la responsabilité du propriétaire.

Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.

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