Vérifié le 29/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère de la transition écologique
Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?
La promesse unilatérale de vente est une convention. Elle contient un engagement du promettant (le lotisseur) de vendre un lot (terrain) à des conditions prédéterminées. Elle ouvre une option d'achat au profit du bénéficiaire (l'acheteur).
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, le bénéficiaire reste libre d'acheter ou non le terrain.
Quand peut-on signer une promesse unilatérale de vente ?
La signature de la promesse de vente dépend de l'autorisation d'urbanisme du lotissement délivrée par la mairie.
Un projet de lotissement qui prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'un permis d'aménager.
- Périmètre d'un site patrimonial remarquable
- Abords des monuments historiques
- Site classé ou en instance de classement
le lotisseur ne peut pas vendre un terrain avant d'avoir achevé les travaux d'aménagement. Cependant, il peut le vendre s'il en a obtenu l'autorisation dans le permis d'aménager ou par un arrêté de la mairie.
S'il ne respecte pas cette obligation il encourt une amende de 15 000 € .
Un projet de lotissement sans création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux.
- Périmètre d'un site patrimonial remarquable
- Abords des monuments historiques
- Site classé ou en instance de classement
L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.
Quel est le contenu de la promesse de vente ?
La promesse de vente doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
- Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
- Consistance du terrain, surface de plancher constructible
- Délimitation du terrain issue d'un bornage
- Prix de vente
- Délai de livraison du terrain
Elle contient également les informations suivantes :
- Mode de financement
- Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
- Conditions suspensives de prêt, d'obtention d'un permis de construire...
Différents délais peuvent y figurer :
- Délai de levée d'option (décision d'achat du bénéficiaire)
- Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
- Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente
Les diagnostics suivants sont joints à la promesse de vente :
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
- État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Des documents sont obligatoirement remis au bénéficiaire de la promesse de vente :
- Permis d'aménager
- Règlement de lotissement, et/ou cahier des charges s'ils existent
Si la promesse de vente ne mentionne pas le descriptif du terrain résultant du bornage, le bénéficiaire peut demander l'annulation de la vente du terrain. Il a 1 mois à partir de la signature de l'acte authentique de vente pour saisir le tribunal judiciaire. L'avocat est obligatoire.
Faut-il verser une somme d'argent au vendeur ?
Une indemnité d'immobilisation du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son bien immobilier exclusivement à l'acquéreur désigné.
Elle est consignés sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
En cas de levée d'option, la somme versée se transforme en acompte imputable sur le prix de vente à acquitter.
L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois.
Comment signer et notifier la promesse unilatérale de vente ?
La promesse de vente peut être réalisée sous la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Dans le cas d'un acte sous signature privée, la promesse de vente est enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l'acheteur. Cet enregistrement coûte 125 €.
un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettreRAR ou remise en main propre.
Quel est le délai de rétractation ?
L'acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée, lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.
Accord écrit qui engage juridiquement les personnes qui le signent à respecter une obligation
Monument naturel ou zone dont la préservation présente, au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, un intérêt général
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
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