Vérifié le 23/06/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère de la transition écologique
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Vous allez vendre ou acheter un logement en viager ? Vous vous demandez comment fonctionne cette vente immobilière ? Vous vous posez des questions sur l'entretien du bien durant le viager ?
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?
Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet.
L'acheteur (appelé le débirentier) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (le crédirentier) une rente viagère à vie.
Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.
Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.
Qu'est-ce qu'un viager occupé ?
Le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu.
Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Qu'est-ce qu'un viager libre ?
Dès la signature de la vente, l'acheteur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
Comment est fixé le prix de la vente en viager?
Le prix est généralement constitué du bouquet et d'une rente viagère.
La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisaires). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.
La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
Âge et espérance de vie du crédirentier
Valeur du bien
Montant du bouquet
Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué
Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.
Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.
- Clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
- Clause pénale par laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente
Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 %et décroissante avec l'âge du crédirentier.
Entretien, travaux, impôts... : qui paye quoi dans un viager ?
Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.
En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente.
En l'absence de précision, les charges suivantes sont payées par le vendeur :
- Réparations et entretien courant du logement
- Factures d'énergie
- Taxe foncière
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.
Les charges (factures d'énergie, taxes, ...), l'entretien courant et toutes les réparations sont payés par l'acheteur.
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Personne possédant, avec d'autres, des droits de même nature sur la totalité d'un bien
Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non-paiement du loyer)
Institut national de la statistique et des études économiques