Accession sociale à la propriété

Le Mercredi 2 décembre 2020
Un organisme HLM peut prendre l’initiative de vendre les logements qu’il gère à leurs locataires, sous certaines conditions. Pour faciliter l’accès à la propriété à des ménages modestes de façon pérenne, l’État soutient des dispositifs comme la location accession à la propriété immobilière et le prêt dit « PLSA » ou encore le bail réel solidaire qui, en dissociant le foncier du bâti, permet aux ménages de devenir propriétaires à moindre coût.

Vente et achat d’un logement social : quelques principes

La loi Elan prévoit d’augmenter le nombre de logements sociaux vendus à leurs occupants, afin de pouvoir soutenir la construction de nouveaux logements. Dans cet objectif, l’opérateur national de vente d’Action Logement a été créé. Le décret sera publié courant 2010 au Journal officiel.

La mise en vente

C’est l’organisme HLM qui prend l’initiative de la vente des logements qu’il gère. Il ne peut être contraint à vendre des logements même lorsque les locataires en font la demande.

La décision d’aliéner est transmise au représentant de l’Etat dans le département qui consulte la commune d’implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements. A défaut d’opposition motivée du représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois, la décision est exécutoire.

Le prix de vente est fixé par l’organisme HLM après avis du maire de la commune d’implantation du logement. L’absence de réponse du maire dans un délai de 2 mois vaut avis favorable.

Quand l’acquéreur est une personne physique (particulier) le prix de vente peut être inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation faite par le trésorier-payeur général (France Domaine), en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.

L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans suivant l’acquisition doit en informer l’organisme HLM, qui peut se porter acquéreur en priorité. Un « dispositif anti-spéculatif » est mis en place quand le logement, acquis à un prix inférieur à l’évaluation est revendu dans les cinq ans de l’acquisition.

Dans ce cas, l’acquéreur verse à l’organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut excéder l’écart constaté entre l’évaluation faite par le service des domaines lors de l’acquisition et le prix d’acquisition, soit au maximum la décote dont il a bénéficié à l’achat.

L’acquéreur personne physique qui a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général et le loue dans les 5 ans suivant l’acquisition, le loyer ne doit pas excéder le montant du dernier loyer acquitté avant acquisition. Ce montant est révisé au 1er janvier de chaque année dans les conditions prévues par l’article 17d de la loi du 6 juillet 1989 (arrêté du 5 décembre 2007). L’organisme HLM doit présenter, par écrit, avant la vente au candidat acquéreur :

  • le montant des charges locatives et s’il y a lieu les charges de copropriété des 2 dernières années ;
  • la liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes ;
  • une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, si nécessaire accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur (CCH : art. L. 443-7, al. 6).

Cette liste fait l’objet, s’il y a lieu, d’une présentation annuelle par le syndic devant l’assemblée générale. Les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun votés donnent lieu à la constitution d’avances, dont les modalités sont définies par l’AG. L’organisme HLM propriétaire en est lui dispensé. Elles sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire sans possibilité de fusion, compensation ou unité de compte (CCH : L.443-7-1).

Quand le logement est vendu à une personne morale (organisme HLM ou société d’économie mixte), le prix de vente peut être inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général (France Domaine) (art. L443-12 du CCH).

Contrat de vente d’un logement HLM

Le contrat de vente d’un logement HLM doit être établi devant notaire par acte authentique. Les frais notariés sont à la charge de l’acquéreur.

Lorsque le vendeur est une personne morale de droit public (office HLM/OPAC), la vente peut être faite sous la forme d’un acte administratif.

S’il s’agit d’un logement situé en immeuble collectif, devront être annexés au contrat de vente le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.

Modalités de paiement dans l’achat d’un logement HLM

L’organisme HLM n’a pas l’obligation d’accepter un échelonnement du prix.
L’acquéreur doit rechercher son financement parmi les prêts immobiliers existants : PAS, prêt conventionné, prêt bancaire, prêt social location-accession, prêt à taux zéro sous certaines conditions.

Taxes exigibles à l’achat d’un logement HLM

L’acquéreur d’un logement HLM à usage d’habitation devra payer des droits d’enregistrement qui se décomposent comme suit :

  • le droit départemental d’enregistrement à taux réduit,
  • la taxe communale.

Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l’acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l’acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit.
Ils doivent être payés avant l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement.

Le taux du droit départemental d’enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3,60%.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental d’enregistrement qui peut varier d’un département à l’autre.

En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l’année (se renseigner auprès du service fiscal du département).

Le taux de la taxe communale est de 1,20%.

A cela s’ajoute un prélèvement possible pour frais d’assiette de 2,50%, calculé sur le produit du droit départemental d’enregistrement.

Les conseils généraux peuvent exonérer les cessions de logements HLM des taxes départementales de publicité foncière ou des droits départementaux d’enregistrement.

Le prêt social de location-accession (PSLA)

Le prêt social de location-accession (PSLA) facilite l’accès à la propriété d’un ménage modeste sans apport initial. Le ménage loue d’abord le logement neuf agréé par l’État et verse une redevance. Le ménage peut ensuite devenir propriétaire du logement à un tarif préférentiel et bénéficier d’aides.

Objet du prêt

Le prêt social de location-accession (PSLA)1 est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs qui feront l’objet d’un contrat de location-accession2.

Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5% et d’une exonération de TFPB de 15 ans.

Pour en bénéficier, l’opérateur doit signer une convention avec l’État et obtenir une décision d’agrément de l’État. Si l’opérateur n’a pas trouvé de candidat à la location-accession à la fin de la période de commercialisation de 18 mois, le logement peut être conventionné au loyer PLS3 et conserver les avantages fiscaux initiaux du PSLA4.

Étapes de la location-accession

Une location-accession comporte deux phases :

  • une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d’une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ;
  • une phase d’accession qui débute lorsque le ménage lève l’option d’achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l’origine.

Le PSLA est à l’origine un prêt au bailleur, qui peut être transféré au ménage en cas de levée d’option.

Plafonds de loyer et de prix5

La fraction locative de la redevance (pendant la phase locative) et le prix de vente initial, hors taxe sur la valeur ajoutée, sont plafonnés à des niveaux donnés par le tableau ci-après6. Le prix de vente initial est minoré de 1% à chaque date anniversaire du contrat de location.

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Plafonds de loyers

13,67 €/m²

10,51 €/m²

9,05 €/m²

8,68 €/m²

8,06 €/m²

Plafonds de prix (Hors TVA)

4 886 €/m²

3 702 €/m²

2 965 €/m²

2 588 €/m²

2 263 €/m²

Montant

Le montant du PSLA peut couvrir jusqu’à 100% du montant de l’opération.

Plafonds de ressources

L’opérateur doit donner les logements en location accession à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du PSLA8 : 

Nombre de personnes composant le ménage

Zone A

Zones B et C

1

32 637 €

24 740€

2

45 691 €

32 990€

3

52 219 €

38 160€

4

59 400 €

42 284€

5 et plus

67 756 €

46 398€

Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant7 :

  • la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) du ou des locataires-accédants auxquels s’ajoutent, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat préliminaire, ou à défaut, du contrat de location-accession (année N-2). Si d’autres personnes que celles-ci figurent sur les avis d’imposition concernés, leurs revenus sont soustraits de ces avis ;
  • le prix de vente initial du logement divisé par 10 (« revenu plancher »).

Sécurisation

En cas de levée d’option, le ménage dispose, pendant une durée de 15 ans à compter du transfert de propriété, d’une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l’avance et d’une garantie de relogement. Ces garanties sont mises en jeu, sur demande du ménage, dans un délai d’un an suivant la survenance d’un événement exceptionnel ou d’un accident de la vie : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, invalidité, chômage, mobilité professionnelle, divorce, dissolution de PACS9.

Pour la mise en œuvre de la garantie de rachat, le prix de rachat garanti par l’opérateur est, pendant les 5 ans suivant le transfert de propriété, égal au prix de vente du logement au moment de la levée d’option. Pendant les 10 années suivantes, le prix de rachat garanti est minoré de 2,5% par année écoulée.
Pour la mise en œuvre de la garantie de relogement, si les ressources du ménage n’excèdent pas les plafonds PLUS au moment de la demande de mise en jeu de la garantie, l’opérateur est tenu de lui proposer trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, au plus tard dans les six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie.
En cas de non-levée d’option le ménage dispose également d’une garantie de relogement10, dans les mêmes conditions.

Conditions de financement

La durée maximale du PSLA est de 30 ans. Le PSLA peut être accordé soit sur ressources libres par un établissement de crédit habilité à délivrer des prêts conventionnés, soit sur des ressources adossées au livret A. Dans le premier cas, le taux est celui du marché (dans la limite des taux plafonds des prêts conventionnés). Dans le deuxième cas, le taux est révisable, indexé sur celui du livret A et les prêts sont accordés par les banques distributrices, qui ont signé une convention avec la CDC sous l’égide de l’État.

Ressources

Textes de référence

1. Articles R. 331-76-5-1 à R. 331-76-5-4Circulaires UHC/FB1-FB3 2004/11 du 26 mai 2004 et UHC/FB1-FB3 2006/10 du 20 février 2006Instructions fiscales BOI 6 C-5-05 du 10 octobre 2005BOI 8 A-3-07 du 10 octobre 2007BOI 8 A-1-10 du 17 février 2010,BOI 3 A-3-10 du 15 mars 2010 et BOI 3 C-2-12 n° 42 du 5 avril 2012.
2. Le régime de la location-accession est défini par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.
3. Décret n° 2011-967 du 16 août 2011 relatif au prêt social de location-accession.
4. Rescrit fiscal RES n° 2012/10 du 28 février 2012.
5. Arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.
6. Les plafonds sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile (article R. 331-10 du CCH : surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes - cf. note 2 page 11).
Celle-ci peut être augmentée, dans la limite de 6m², par la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement (arrêté du 26 mars 2004). Depuis le 1er janvier 2012, les plafonds sont exprimés hors TVA (arrêté du 27 décembre 2011).
7. Arrêté du 31 mai 2011 ayant modifié l’arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d’octroi des prêts conventionnés.
8. Article R. 331-76-5-1 du CCH.
9. La liste de ces faits générateurs est définie par l’arrêté du 26 mars 2004, article 4.
10. Article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété.

Les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire

Le bail réel solidaire repose sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l’objectif de faciliter, sur le long terme, l’accès à la propriété à des ménages modestes. Plusieurs collectivités, comme la ville de Lille, Rennes Métropole ou encore Biarritz, se sont déjà engagées dans le dispositif.

Dissocier le foncier du bâti : quels avantages ?

La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût.

Le dispositif prévoit également la signature d’un bail entre l’organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti. En garantissant l’encadrement du prix de revente du logement, ce bail permet d’assurer le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

L’organisme de foncier solidaire (OFS)

L’OFS est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l’acquéreur, titulaire des droits réels, s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS, qui s’ajoute au coût d’acquisition.

L’OFS reste propriétaire du foncier à long terme. Il contrôle l’éligibilité du ménage qui accédera à la propriété du bâti (conditions de ressources et capacité à financer le projet). Il encadre également le prix de revente du bien pendant la durée du bail.

Pour l’acquisition des terrains, l’OFS peut recourir aux dispositifs de minoration foncière : mise à disposition de foncier par une collectivité territoriale, acquisition auprès des établissements publics fonciers ou recours à des emprunts à très long terme (60 ans) pour financer l’acquisition.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire (BRS) est conclu entre l’OFS et :

  • un opérateur qui construit ou réhabilite le logement et s’engage à céder les droits réels à des ménages éligibles ;
  • un particulier qui occupe le logement et dont les ressources ne peuvent pas dépasser des plafonds fixés par l’OFS, correspondant au maximum aux plafonds applicables au prêt social location accession ;
  • un bailleur HLM ou un investisseur locatif qui loue le logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers correspondant aux plafonds PLUS ;
  • une société civile coopérative de construction ou une société d’habitat participatif qui s’engage à attribuer un droit de jouissance à des ménages sous conditions de ressources.

Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter.

Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation (cession, donation, succession). L’OFS dispose d’un droit de préemption sur le bâti lors de chaque mutation, lui permettant de mettre fin au bail, après indemnisation de la valeur des droits réels.

Grâce à ce dispositif, les aides publiques investies dans le foncier demeurent affectées sur le très long terme à l’accession à la propriété sur le bâti de ménages successifs, soumis aux mêmes conditions de ressources.

Montages opérationnels de BRS

Le Centre d’étude et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema) a documenté huit premières expériences de collectivités, coopératives HLM ou établissement public foncier engagés dans le montage d’OFS/BRS.

LE DISPOSITIF OFS/BRS

Quels organismes peuvent être agréés OFS ?

L’article L.329-1 du code de l’urbanisme définit que « (...) Peuvent être agréés à exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire, à titre principal ou accessoire, les organismes sans but lucratif et les organismes mentionnés aux articles L.411-2 et L.481-1 du même code ». Peuvent ainsi notamment être agréés OFS ;   - une association - une fondation - EPFL - GIP - les organismes d’habitations à loyer modéré définis à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation. - Les sociétés d’économies mixtes de construction et de gestion de logements sociaux définies à l’article L.481-1 du code de la construction et de l’habitation.   L’organisme à l’origine de la création de l’OFS peut-être très varié : collectivité territoriale, bailleur social, EPFL...

Quelle est la procédure à suivre pour être agréé OFS ?

Tout organisme qui souhaite être agréé OFS doit en formuler la demande auprès du représentant de l’État dans la région : le préfet de région. Il doit accompagner sa demande des pièces et renseignements suivants (R.329-7 du Code de l’urbanisme) :   -Ses statuts ou documents constitutifs ; - La composition de son organe de décision et la description de l’activité professionnelle de chacune des personnes physiques membres de cet organe ; - L’organigramme de l’organisme, la description de la qualification des personnels salariés et de la part des activités confiées à des bénévoles ; - Le commissaire aux comptes clairement désigné par l’organisme (nom, prénom...) ; - Le budget de l’année en cours, les comptes financiers des deux exercices clos, sauf si l’organisme a été créé plus récemment et le budget prévisionnel de l’exercice à venir ; - Le programme des actions de l’organisme concernées par l’agrément ; - Un descriptif des moyens humains et matériels dont dispose l’organisme pour la réalisation de son objet statutaire, notamment sa capacité technique et financière à assurer ses missions ; - Un descriptif des missions que l’organisme envisage de confier à des tiers et les partenariats qu’il envisage de nouer afin de remplir ces missions ; - La description des conditions d’attribution et de contrôle de l’affectation des biens objets d’un BRS, ainsi que les modalités d’information des preneurs de ces baux ; - Le cas échéant, les agréments prévus aux articles L. 365-2, L. 365-3 et L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation ou l’information selon laquelle les instances dirigeantes envisagent d’en solliciter l’obtention.   Le préfet de région dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception du dossier complet pour se prononcer sur la demande. La Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement transmet un avis au préfet de région sur chaque dossier de demande d’agrément. Il est conseillé aux organismes dépositaires de prendre l’attache de la DREAL en amont du dépôt du dossier d’agrément. Au-delà de la période de trois mois, le silence gardé de l’administration vaut accord (cf infra).   Cet agrément est valable sans limite de temps sous réserve que l’OFS satisfasse bien aux conditions de délivrance de l’agrément ou si aucun manquement grave à ses obligations n’est constaté (article R.329-14 à R.329-16 du code de l’urbanisme).

Pour une SA HLM , faut-il modifier les statuts de l’organisme pour demander un agrément OFS ? Qu’en est-il pour les OPH ?

En application de l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme, une SA HLM peut être agréée OFS, ce qui signifie qu’elle peut développer cette activité en propre. Pour cela, la SA HLM devra faire adopter par l’Assemblée générale des statuts modifiés incluant cette nouvelle activité. L’organisme devra également séparer son activité « classique » de l’activité OFS, notamment d’un point de vue comptable, et les bénéfices réalisés devront entièrement être affectés au maintien ou au développement de l’activité de OFS (R. 329-3 du Code de l’urbanisme).   En application de ce même article, les OPH peuvent également être agréés OFS. Cependant, ces derniers ne disposant pas de statuts, il appartiendra à l’OPH de faire modifier son règlement intérieur par le conseil d’administration. (évolution en cours)

Agrément OFS et silence du Préfet : un agrément tacite ?

Les textes prévoient que le préfet de région dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception du dossier complet pour se prononcer sur la demande (art. R.329-10 du Code de l’urbanisme). En matière de délai pour prendre une décision administrative, le silence vaut accord (SVA) est le principe (fixé à l’article L.231-1 du CRPA). Des exceptions sont possibles pour lesquelles le silence vaut rejet (SVR) (art.L.231-4 notamment si la décision ne présente pas le caractère d’une décision individuelle ou art.L.231-5 du CRPA par décret en Conseil d’État). Mais, le SVR est généralement expressément prévu.   Les dispositions relatives au délai dans lequel le préfet doit se prononcer sur la demande ne prévoit rien de spécifique en cas de non réponse de l’autorité compétente. En outre, ce délai ne figure ni dans les listes des SVA (prévues par l’article D.231-2 du CRPA), ni dans un décret portant sur les SVR. Néanmoins, récemment, une réponse ministérielle qui portait sur la valeur des listes et leur contenu, rappelait que « en tout état de cause et en l’absence d’exception explicite, le justiciable peut invoquer la règle générale pour réclamer l’application du principe selon lequel silence vaut accord ». (http://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ190912259)

Le changement de statut d’un OFS nécessite-t-il un nouvel agrément ?

L’article R.329-7 du code de l’urbanisme prévoit que « A l’appui de sa demande d’agrément, l’organisme fournit les pièces et renseignements suivants : 1° Ses statuts ou documents constitutifs (...) »   Par ailleurs, l’article R.329-8 de ce même code précise que « la demande d’agrément accompagnée des pièces prévues à l’article R.329-7 est adressée par le représentant légal de l’organisme au préfet de région par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par voie électronique » Au regard de ces articles, la délivrance d’un agrément par le préfet de région s’appuie notamment sur le statut de l’OFS.   Par conséquent, l’évolution des statuts d’un OFS (Par exemple, l’évolution d’un statut associatif à celui de fondation) nécessite le dépôt d’une nouvelle demande d’agrément, le cadre de l’OFS ayant été modifié

Quel contrôle l’État exerce-t-il sur l’activité d’un OFS ?

Le contrôle de l’État s’exerce de deux manières :   - par le rapport d’activité annuel, -par une action de contrôle diligentée par l’ANCOLS   L’organisme Foncier Solidaire agréé a l’obligation de transmettre dans un délai de six mois à compter de la clôture de l’exercice un rapport d’activité annuel au préfet de région, ainsi qu’aux préfets de département concernés par son activité. Le rapport doit comprendre les données suivantes :   - Un compte rendu de l’activité de l’organisme de foncier solidaire, qui porte tant sur son fonctionnement interne que sur ses rapports avec les tiers, notamment ceux mentionnés à l’article R. 329-5 du Code de l’urbanisme; - Les comptes financiers, certifiés par le commissaire aux comptes ; - La liste des bénéficiaires d’un bail réel solidaire signé avec l’organisme et les conditions de cession des droits réels au cours de l’exercice ; - Un bilan de l’activité de suivi des bénéficiaires d’un bail réel solidaire ; - La description des modalités d’information des preneurs de nouveaux baux réels solidaires ; - Si l’organisme de foncier solidaire fait un appel public à la générosité, le compte d’emploi des ressources collectées auprès du public prévu à l’article 4 de la loi n° 91-772 du 7 août 1991, qui précise notamment l’affectation des dons par type de dépenses et qui mentionne les informations relatives à son élaboration ; - La liste des libéralités reçues ; - Les éléments mentionnés à l’article R. 302-15 du code de la construction et de l’habitation permettant d’effectuer le décompte des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire mentionnés au dernier alinéa du IV de l’article L. 302-5 du même code.   Le Préfet qui a délivré l’agrément est chargé du contrôle de l’activité des OFS grâce à ces rapports d’activité.   Par ailleurs, l’article R.329-14 du Code de l’urbanisme prévoit que le préfet de région peut à tout moment suspendre ou retirer l’agrément d’un OFS qui ne satisferait plus aux conditions de délivrance de cet agrément ou s’il constate un manquement grave à ses obligations (violation des règles financières, non transmission de rapport d’activité durant deux exercices successifs, conclusion de BRS avec des ménages dépassant les conditions de ressources…).   En outre, les OFS peuvent également faire l’objet d’un contrôle de l’agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS). En effet, selon le 4° du I de l’article L.342-2 du CCH, l’ANCOLS est compétente pour contrôler « toute personne morale, quel qu’en soit le statut, ou personne physique exerçant une activité de construction ou de gestion d’un ou plusieurs logements locatifs sociaux mentionnés à l’article L.302-5 », le dernier alinéa de l’article L.302-5 du CCH précisant qu’« à compter du 1er janvier 2019, sont assimilés aux logements sociaux mentionnés au présent article les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire défini à l’article L.255-1 ».   Les contrôles de l’ANCOLS ne sont pas exclusifs de tous les autres types de contrôle et d’évaluation des institutions de l’État dont pourraient faire l’objet les OFS, à commencer par les coprs d’inspection (IGF, CGEDD) ou la Cour des Comptes. Ils s’en distingueront par leur portée dans la mesure où ces institutions n’ont pas le pouvoir de sanction de l’ANCOLS.

Un OFS peut-il cesser son activité ?

Un OFS peut cesser d’exister. Cependant, la pérennité des BRS accordés dans le cadre de l’exercice de son activité doit être garantie. En cas de dissolution de la structure agréée OFS, les BRS et les réserves financières affectées à cette activité doivent être dévolus à un autre OFS. A défaut de décision de l’organisme avant sa dissolution, la dévolution est prononcée par le préfet de région.

BAIL RÉEL SOLIDAIRE (BRS)

Quelle forme peut prendre un BRS ?

Deux types de BRS existent :
- Le BRS « accession » qui permet à des particuliers sous conditions de ressources (plafond du PSLA)
d’accéder à la propriété (art.L.255-3 et art.R.255-1 CCH) ;
 
- Le BRS « location » qui permet à un opérateur (bailleur HLM, coopérative HLM, investisseur locatif…) de proposer des BRS à la location dans le respect d’un plafond de ressources et de loyers (art.L.255-4 et R.255-2 CCH/ plafond PLUS-PLAI).

En outre, il existe une troisième notion de bail, qui intervient en amont des deux précédents : celui conclu entre l’OFS et un opérateur, en vue de la réalisation d’une opération ou de la réhabilitation de logements qui seront cédés en BRS. Il s’agit d’un BRS « initial » ou « opérateur » (art. L.255-3 et L.255-4 du CCH)

Le niveau de redevance est-il encadré par les textes ?

Le niveau de redevance n’est pas encadré. L’article L.255-8 du CCH indique que le montant de la redevance « tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation des logements et des conditions d’occupation des logements ». Le législateur n’a donc pas prévu d’encadrer le niveau de la redevance payée par le ménage acquéreur du BRS, qui peut fortement varier selon les territoires (zone tendue ou détendue), l’apport de subvention publique, le type d’intervention (neuf, réhabilitation...) ou le modèle économique de l’OFS. Les premiers retours d’expérience observés sur le territoire confirme cette variabilité du niveau de redevance qui peut s’établir à 0,15 €/m²/mois (Rennes) à plus de 3€ /m²/mois dans des zones très tendues (Paris, PACA). L’apport de subvention publique peut permettre de diminuer durablement le niveau de redevance pour l’ensemble des ménages qui se porteront successivement acquéreurs du BRS, tout en permettant à une commune de déduire ces sommes des pénalités SRU.

Un ménage titulaire d’un BRS peut-il réaliser des travaux dans son logement ?

Les conditions de réalisation de travaux sont stipulées dans le BRS. L’article L.255-7 du CCH indique que « Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires ou avenant au bail, exécuter d’autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement, à l’exception de tous travaux nécessaires à la conservation du bien en état d’usage, conformément aux stipulations du bail. Le preneur ne peut effectuer aucun changement qui diminue la valeur de l’immeuble et ne peut, sauf stipulation contraire du bail, démolir, même en vue de les reconstruire, les ouvrages existants ou qu’il a édifiés ou réhabilités ».
 
Il convient également de noter que « Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété de l’organisme de foncier solidaire à l’expiration du bail».

Un BRS peut-il être vendu ?

Un BRS peut être vendu, sous réserve de satisfaire certaines conditions. La vente d’un logement en BRS est encadré par l’article L.255-10 du CCH et suivants.
 
Tout propriétaire d’un logement en BRS peut vendre les droits réels immobiliers dont il dispose au titre de ce bail. Cependant cette vente est placée sous le contrôle et l’agrément de l’OFS. Le nouvel acquéreur doit respecter les conditions initiales inscrites dans le BRS (résidence principale, critères de ressources…) et doit respecter des critères de prix lors de la revente.
 
En cas de difficultés à trouver un acquéreur pour son logement, le vendeur bénéficie d’une clause de rachat du logement par l’OFS. Pour pallier à cette éventualité, qui constitue un risque financier pour l’OFS (pleine propriété à acquérir), le BRS peut prévoit un système de décote lors du rachat ou externaliser la charge auprès des opérateurs immobiliers dont le niveau de capital est souvent supérieur à celui de l’OFS.

Le prix à la revente est-il encadré ?

L’encadrement des prix de cession est un des principes fondateurs du BRS. Le dispositif des OFS/BRS limite la spéculation foncière en comportant une dimension anti-spéculative perpétuelle. Le prix à la revente est égal à la valeur initiale du BRS (Article L.255-5 du CCH), mais le BRS peut prévoir une actualisation de la valeur de revente selon des critères pré-définis. Les modalités de calcul du prix de vente peuvent ainsi prendre en compte l’évolution du marché immobilier (Exemple de l’indice de référence des loyers (IRL) ou de l’indice du coût de la construction (ICC)) ou une éventuelle dégradation/amélioration du logement.
 
L’OFS est garant du respect de cette réglementation puisque la vente d’un BRS est subordonnée à son agrément (L.255-11 du CCH). Si le vendeur ne respecte pas cet encadrement du prix à la revente, la mutation pourra être considérée comme nulle.

Le BRS peut-il être transmis par héritage ?

Le BRS peut être transmis dans le cadre d’une succession, sous conditions.
 
La transmission d’un logement en BRS est encadré par l’article L.255-14 du CCH.
 
En cas de décès de l’un des conjoints (mariés ou pacsés) aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant qui peut continuer à occuper le logement à titre de résidence principale.
 
Pour les autres ayants droits, et en cas de respect des critères d’éligibilité du BRS, notamment au regard du niveau de ressources, le logement pourra être occupé à titre de résidence principale.
 
Dans le cas contraire, l’ayant droit disposera d’un délai d’un an pour vendre le logement auprès d’un ménage éligible et qui devra être, au préalable, « agréé » par l’OFS. Si le logement n’est pas vendu dans les délais impartis, l’OFS indemnisera l’ayant droit de la valeur des droits réels dans les conditions prévues par le bail.
 
Pour l’ensemble de ces hypothèses, le bail sera rechargé de plein droit de telle manière que le nouveau preneur des droits réels bénéficie d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial.
 
Dans le cadre d’une succession, la valeur des droits réels immobiliers intervient dans le passif à partager entre les ayants droits.

Le BRS peut-il faire l’objet d’une donation ?

La donation d’un logement en BRS est encadré par l’article L.255-10 du CCH.
 
Le BRS peut faire l’objet d’une donation. Celle-ci doit néanmoins faire l’objet d’un agrément par l’OFS, à l’instar d’une vente classique du BRS. Si l’agrément est délivré, la durée du bail est rechargée de plein droit afin de permettre au nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial (L.255-12 du CCH).

INTERVENTIONS DE L’OFS

Quel est le périmètre géographique d’intervention d’un OFS ?

La compétence de l’OFS est régionale.
 
Par défaut, l’agrément OFS permet d’intervenir dans toute la région de compétence du préfet de région. L’arrêté d’agrément peut néanmoins prévoir un champ d’intervention plus restreint, et limiter l’action de l’OFS à un territoire (commune, département, intercommunalité…).
 
Si un organisme de foncier solidaire souhaite exercer son activité dans une autre région, il devra déposer un nouveau dossier de demande d’agrément auprès du préfet de région concerné par cette nouvelle implantation géographique. Dans ce cas l’agrément est délivré par les deux préfets de régions, chacun étant signataire d’un arrêté pour le territoire sur lequel il exerce sa compétence.

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) peut-il être délégué à un OFS ?

Le code de l’Urbanisme n’ouvre pas la délégation du droit de préemption urbain à un OFS. En effet, l’article L.213-3 prévoit que « le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’Etat, à une collectivité locale, un établissement public y ayant vocation ou un concessionnaire d’une opération d’aménagement ».
 
Plus précisément, le droit de préemption urbain peut être délégué, lorsque l’aliénation porte sur un des biens ou des droits affectés au logement, conformément à l’article L.211-2 du même code : « à une société d’économie mixte agréé mentionnée à l’article L.481-1 du code de la construction et de l’habitation, à l’un des organismes d’habitations à loyer modéré prévus à l’article L.411-2 du même code ou à l’un des organismes agréés mentionnées à l’article L.365-2 dudit code. ». La délégation du DPU à un OFS n’est donc pas encore envisagée à ce jour.
 
Bien que cette délégation n’ait pas été prévue par le législateur, il est possible de mettre en place un montage dans lequel un organisme délégataire du droit de préemption serait amené à vendre à un OFS un foncier qu’il aurait au préalable préempté. A titre d’exemple, et en application des articles L.213-3, une commune peut préempter un terrain pour le céder à un OFS dans le cadre d’une « politique locale de l’habitat » visant à développer des opérations en BRS sur son territoire

La décote sur le foncier public est-elle applicable aux opérations en BRS ?

Le décret n°2019-423 du 9 mai 2019, pris en application de la loi ELAN, a élargi le bénéfice de la décote sur le foncier public aux logements faisant l’objet d’un BRS. Le taux de décote variera selon la nature du logement et sa localisation (R.3211-15 du CCH). A titre d’exemple, en zone A/B1, la décote pourra s’élever :
 
- de 0 à 50 % pour un BRS accession ;
- de 0 à 75 % pour un BRS location en PLUS ;
- de 0 à 100 % pour un BRS location en PLAI.
 
L’organisme souhaitant bénéficier de cette décote devra en faire la demande auprès du préfet de département selon les modalités définies dans l’article R.3211-17-1 du CCH.

Un OFS peut-il intervenir sur une copropriété fragile ou dégradée ?

Le dispositif OFS/BRS peut être mobilisé pour des lots de copropriété. La DREAL PACA a piloté la réalisation d’une étude relative à l’intervention d’un OFS sur le parc de copropriétés fragiles ou dégradées.
 
Cette étude avait pour objectif d’analyser la faisabilité juridique et économique de ce type d’intervention, notamment au regard de la compatibilité entre le droit des copropriétés et le modèle des OFS/BRS.
 
En premier lieu, les livrables rendus à l’issue de cette étude démontrent que l’intervention d’un OFS en copropriété est juridiquement possible. L’intervention d’un OFS doit néanmoins respecter certaines obligations afférentes au droit des copropriétés (connaissance du règlement de copropriété et de son état financier, notification de la mutation au syndic, fiscalité…).
 
En second lieu, l’intervention d’un OFS en copropriété fragile ou dégradée est économiquement possible, bien qu’il n’existe pas «d’intervention type», notamment au regard de la taille ou de l’implantation géographique de la copropriété. L’intervention d’un OFS peut ainsi porter sur des situations relativement différentes, selon l’état de la copropriété et les objectifs recherchés.
Au final, de nombreux bénéfices apparaissent clairement pour les pouvoirs publics comme pour les copropriétaires, puisque ce type d’intervention permet de financer totalement ou partiellement des travaux, assainir la situation financière ou remettre en fonctionnement certaines copropriétés désorganisées.
 
Cette étude est téléchargeable au lien suivant :
http://www.paca.developpement-durable.gouv.fr/realisation-d-une-etude-sur-l-intervention-d-un-a12165.html

Un OFS peut-il intervenir dans des quartiers anciens ?

Le dispositif OFS/BRS, grâce à la dissociation de la propriété bâtie et de la propriété foncière peut permettre de développer des modèles économiques alternatifs pour des opérations d’aménagement, là où l’investissement privé est difficile à mobiliser faute de rentabilité, notamment en quartiers anciens.
 
Bien qu’imaginé de manière privilégiée pour l’accession à la propriété dans le neuf, le modèle OFS-BRS fait l’objet d’un intérêt grandissant pour accompagner la production de logements en accession à la propriété dans les opérations de requalification des immeubles situés en quartiers anciens.
L’ANRU a piloté en 2019 une démarche exploratoire sur la mobilisation des OFS en quartier ancien afin d’évaluer les potentiels de développement de programme de logements en BRS, en particulier dans les opérations de renouvellement urbain.
 
Les résultats de cette étude démontrent que l’application d’un tel modèle en quartier ancien est un levier supplémentaire - parfois décisif - pour permettre la sortie d’opérations en accession sociale. Aussi permet-il de sanctuariser l’investissement public et de doter les projets de renouvellement urbain d’outils d’encadrement durable de l’évolution foncière et immobilière des quartiers concernés.
 
La plus-value du modèle OFS-BRS en quartier ancien est fonction du contexte local (dynamisme du marché immobilier local), de la nature de l’opération visée (complexité du site, (sur)coûts, etc.), mais aussi des intentions portées par le porteur de projet. Les montages peuvent en effet conduire à une réduction des prix de vente et une meilleure solvabilisation des ménages, une amélioration des équilibres économiques d’opérations tout en sanctuarisant les aides publiques, un déploiement d’une offre à prix maîtrisé complexe à produire par d’autres biais….

Un OFS peut-il intervenir en faveur du logement étudiant ?

La région Nouvelle-Aquitaine a lancé une étude visant à mesurer l’opportunité pour la région de constituer un OFS pour développer le parc de logements étudiants sur son territoire. L’objectif de la réflexion serait d’accélérer la construction de logements étudiants pour faire face à un besoin croissant, tout en offrant aux étudiants des logements à faible loyer grâce au portage du foncier de l’OFS sur le long terme dans le cadre d’un BRS location.
 
Si le dispositif des OFS peut s’avérer pertinent pour sanctuariser les aides publiques, les premiers résultats de l’étude ne démontrent pas à ce stade de véritable opportunités économiques par rapport aux montages déjà existants. Le BRS peut également manquer de souplesse pour gérer des occupations de courtes durées des étudiants.
 
Ces réflexions devront néanmoins être davantage développées pour pouvoir trouver un modèle cohérent et avantageux.

BAIL RÉEL SOLIDAIRE, SRU ET COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

Les logements faisant l’objet d’un BRS sont-ils comptabilisés comme des logements sociaux ?

Les logements régis par le BRS sont comptabilités comme des logements sociaux au titre de la loi SRU.
L’article 130 de la loi ELAN dispose que « À compter du 1er janvier 2019, sont assimilés aux logements sociaux mentionnés au présent article les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire défini à l’article L. 225-1 ».
Par conséquent, les logements en BRS sont désormais comptabilisés dans l’inventaire SRU. Concrètement, les BRS sont pris en compte à compter de l’inventaire au 1er janvier 2019 (prélèvement 2020).

Comment sont comptabilisés les logements en BRS dans la loi SRU ?

Les logements sous BRS sont comptabilisés par les services de l’État grâce au rapport d’activité que doit remettre annuellement l’OFS agréé au préfet de région et aux préfets de département concernés par son activité. Ce rapport doit être remis avant la fin du premier semestre.
 
L’article R.329-11 du Code de l’urbanisme indique bien que l’organisme est tenu de transmettre « les éléments mentionnés à l’article R. 302-15 du code de la construction et de l’habitation permettant d’effectuer le décompte des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire ».
 
Dans le cadre de l’inventaire SRU, il conviendra d’être vigilant sur le décompte des logements en BRS, afin de ne pas effectuer un double compte des opérations de BRS location PLUS-PLAI, puisque ces logements ont déjà été comptabilisés au titre des agréments PLUS/PLAI.
 
De même, les BRS, à compter du 1er janvier 2019, doivent être comptabilisés à l’inventaire SRU lors de leur mise en service.

Dans la mesure où les logements en BRS sont assimilés à des LLS, les communes peuvent-elles voir leur montant de prélèvement diminué si elles favorisent la mise en place de BRS sur leur territoire ?

Toute dépense mentionnée à l’article R.302-16 du CCH pourra être déduite des prélèvements SRU d’une commune dans le cadre d’une opération en BRS. Il peut s’agir, par exemple, de travaux de viabilisation ou de dépollution d’un terrain, de moins-values de cession sur des terrains cédés par la commune à un opérateur (l’OFS dans ce cas précis).

Exemple de déduction sur les prélèvements SRU dans le cadre d’une opération en BRS
Crédits : DGALN - Ministère de la transition écologique

Exemple de déduction sur les prélèvements SRU dans le cadre d’une opération en BRS

 
*Le 15 janvier 2019, la commune X a cédé à l’euro symboloque un terrain communal à un OFS de la région PACA. la valeur de ce terrain à été estimé à 80 000 euros par les domaines. Les logements ont été livrés 2021 et les BRS contractés la même année.

FISCALITE

Les logements en BRS sont-ils exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties au même titre que les logements en PSLA ?

Les ménages acquéreurs de BRS peuvent être partiellement exonérés de la TFPB. Contrairement au PSLA qui induit une exonération de TFPB pendant 15 ans à compter de la construction du logement, les collectivités territoriales et les EPCI ont la possibilité, sur délibération, de prévoir un abattement de 30 % sur la TFPB des logements faisant l’objet d’un BRS. L’abattement n’est pas limité dans le temps et a vocation à s’appliquer tant que les collectivités locales l’ayant institué, ne reviennent pas sur la délibération par laquelle elles l’ont instauré.

Le dispositif du taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19 % aux cessions de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements, s’étend-il aux OFS

L’article 54 de la loi de finances pour 2020 ajoute les OFS à la liste des personnes morales mentionnées à l’article 210 F du CGI pouvant être bénéficiaires des cessions ouvrant droit au taux réduit de l’impôt sur les sociétés.   Les dispositions de l’article 210 F du CGI prévoient un dispositif temporaire d’application d’un taux d’impôt sur les sociétés réduit à 19% en faveur des plus-values nettes dégagées lors de la cession d’un local à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Ce taux réduit de 19% ne s’applique qu’à la condition que le cessionnaire s’engage à transformer le local acquis en un local à usage d’habitation.   La loi de finances pour 2018 avait prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2020. Le taux réduit s’applique également en cas de promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.   La loi de finances pour 2018 a également étendu le taux réduit d’impôt sur les sociétés aux cessions de terrains à bâtir lorsque le cessionnaire s’engage à y construire des logements dans le délai de quatre ans.   Le dispositif a été recentré sur les zones géographiques les plus tendues (cf décret n° 2018-553 du 29 juin 2018).

FINANCEMENT

Le ménage acquéreur peut-il bénéficier du financement d’un prêt d’accession sociale (PAS) ou du PTZ ?

Dans le cadre d’une accession à la propriété classique, les accédants peuvent bénéficier, sous condition de ressources, d’un prêt d’accession sociale (PAS). Le PAS est un prêt garanti par l’État et dont les taux d’intérêt ne peuvent excéder des taux plafonds.
 
Quant aux primo-accédants, ils peuvent bénéficier, en fonction de leurs ressources, d’un prêt à taux zéro (PTZ). Le PTZ est un prêt complémentaire, sans intérêt permettant de financer l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement ancien, sous conditions de travaux.
 
La loi de finances pour 2020 (article 156), a ouvert la garantie du PAS aux preneurs de droits réels immobiliers. Désormais, les ménages souhaitant contracter un BRS peuvent bénéficier d’un prêt d’accession sociale.
 
Par ailleurs, l’article L. 31-10-2 du CCH prévoit explicitement la possibilité d’octroi « aux personnes physiques, sous conditions de ressources » d’un prêt à taux zéro « lorsqu’elles acquièrent en première propriété les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire ».

Un logement en BRS peut-il faire l’objet d’une hypothèque ?

L’article L.255-9 du CCH indique que « Les droits réels issus du bail réel solidaire ainsi que les constructions édifiées, rénovées ou réhabilitées sur le terrain ou l’immeuble bâti donné à bail peuvent être saisis dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ».
Par conséquent, un logement sous BRS peut bien faire l’objet d’une hypothèque

QUESTIONS OPERATIONNELLES

En copropriété, quelle est la répartition des responsabilité entre les ménages et l’OFS ?

L’immeuble construit dans le cadre d’une opération neuve en BRS est soumis au droit de la copropriété de 1965. L’OFS disposant de la propriété foncière, il est membre de fait de la copropriété. Ainsi l’OFS établit, sur la base des plans fournis par l’opérateur, un état descriptif de division et un règlement de copropriété. La copropriété peut-être divisée en lots ou en volumes.

Son fonctionnement est identique à l’organisation classique d’une copropriété. Le ménage acquéreur « fait office » de copropriétaire au sein du syndicat des copropriétés. L’OFS et le ménage sont tous les deux compétents pour siéger à l’assemblée générale de la copropriété. Le ménage dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, à l’exception des décisions portant sur les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition (établissement de cours communes, servitudes, cession de droits de mitoyenneté, acquisition d’une partie privative par le syndicat ou, à l’inverse, l’octroi d’un droit d’occupation d’une partie privative…), les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.


Crédits : DGALN - Ministère de la transition écologique

L’OFS et le ménage peuvent tous les deux assister à l’AG des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote. Seul le ménage est débiteur des charges de copropriété, y compris pour les décisions relevant de la compétence de l’OFS. Il est néanmoins possible de prévoir une répartition des charges différentes dans le Bail Réel Solidaire, entre l’OFS et le preneur.

A noter également que le règlement de copropriété peut prévoir un mandat de recouvrement des redevances au profit du syndic en application de l’article L. 255-8 du CCH.